本港樓價高企，大大影響了人民的生活質素，已是不爭的事實。據2011年人口普查的數據（今年也有人口普查，但數據未公布），36.1％的港人住在自置的私人物業，15.9％住在自置的居屋（或受津貼的可擁有的住宅），物業自置率大約52％，扣掉了住在公屋的30.4％人口後，有17.6％的港人要在私人市場交貴租，他們的多數恐怕對置業要望門興嘆。

 本港樓價經歷年初的小調整後，年中再度回升，部分甚至再度破頂。（資料圖片）

　　政府意圖用作壓低樓價的辣招層出不窮，但效果顯然不彰，甚至有反作用。

　　今年12月中的中原地產樓價指數比起2012年10月底公布加辣招時，總共上升了28％左右。我們不能不再問，樓價高企的原因是甚麼？一些政府的辣招是否對症下藥，還是愈幫愈忙？

炒家非元兇 辣招下已絕跡

　　我六、七年前在友報寫過篇長文分析甚麼是高樓價的原因，甚麼不是原因，當時政府決策層似無甚注意，網上一些以情緒為主導的網民則破口大罵，但經過這幾年的實踐，足以證明我當時所言完全站得住腳，冷靜分析可比情緒主導有用得多。

　　對經濟學家而言，我所說的絕非是甚麼驚天動地的言論，更近乎「阿媽是女人」的看法，但可惜有些人往往連「阿媽是女人」也搞不清，所以我們無奈不能不提醒他們。我第一個看法是炒家絕非樓價高企的原因。

　　要知道，炒家只是傳遞信息的信差，他們判斷樓價將會上升時會入市買貨，這樣會推高樓價，但不要忘記，在價位高時他們便會出貨，市場供應增加，樓價便會受壓。

　　由此可見，他們起到的作用只是減低而不是擴大樓價的波幅。從實證角度看來，過去幾年各種辣招基本上已使炒家絕跡（其實從前炒家的買賣也只是交投量的2％左右而已），但樓價上升趨勢仍沒完沒了，可見埋怨炒家只是找代罪羔羊，焦點誤放，走漏真兇。

　　我第二個觀點是對「地產霸權」的指控不盡不實，同樣也使政策失焦。

　　地產商的確是有錢要賺盡，若他們有足夠大的市場力量（亦即壟斷能力），他們不會禮讓，將之棄而不用，但他們市場力量的大小，其實更多是來自政府的政策。

　　從2007至2011這5年內，新建私人住宅數量是49,258個單位，但樓市交投量是554,838宗，換言之，一手市場由地產商控制，但只佔總交投量的8.9％，大部分的住宅都在二手市場交投，二手小業主把物業放出到市場的數量，是一手新盤的10.3倍！在此環境下，地產商就算要壟斷，也是無能為力，他們要面對市場中有10倍供應量的潛在對手，正是惡不出樣。

政策見反效果 造地產霸權

　　但此種情況近年有變。現屆政府與地產商不咬弦，已是公開的常識，「地產霸權」一詞近年流行程度已不及幾年前。世事弔詭，政府打壓樓價政策的副作用之一，卻已在靜悄悄地增強了地產商的市場壟斷力量。

　　原因何在？2012年10月公布的加辣招中，內含極高的印花稅，買入樓宇內3年內賣出，都要付出10％至20％的額外印花稅，如此一來，炒家固然幾近絕跡，但二手市場的供應亦必然大幅減少。供應減少不但有托高樓價的可能，而且二手市場萎縮，更可使地產商減少競爭對手。

　　按照官方的數字，在2014及2015年這2年中，二手樓市的交投量只是一手市場的2.56倍，大大低於上文提到的在2007至2011年的10.3倍。政府政策往往得到與意圖不符的後果，此又一例也。

土地未能盡用 政府有心無力

　　我第三個觀點是推高樓價的最根本動力，是社會沒法動用到大量存在著的土地。這個觀點雖然當年及現在都有人反對，但他們實在拿不出甚麼像樣的理據，而政府亦早已明白這點，只是有心無力而已。

　　有地而用不上有何後果？我上月在北京一輛巴士內，聽到一位權充「導遊」的大媽在分析北京樓市，倒也有趣。她認為能在北京定居的，都是「人中之人」，沒有本事的，都會被北京高昂的樓價趕走。此說不中聽，但恐怕是事實。市場力量不會尊重你的情緒或你對某地的戀棧，北京是政治、經濟、文化與高科技中心，樓價必定貴。

　　紐約是金融中心，波士頓是高科技中心，舊金山灣區是高科技中心，都是尺金寸土，沒有具備高科技或金融本事的人住在這些地方是錯配，賺不了錢卻要付出高昂樓價，被迫走毫不出奇。

　　香港有相同情況，但比起北京或美國的大都會卻要面對更大的局限，即不易遷徙到別的地方去。餘下的困境便是愈住愈小，或捱貴樓。阻礙增加土地供應的人要明白此點。