世界似乎正步入一個相對動盪的階段。中美關係丕變，兩國之間的經濟戰與宣傳戰早已出現，軍事衝突的風險也不能排除。過去幾十年世界經濟得到全球化分工與貿易之助，生產力得以迅猛發展，但現時在美國帶動下，全球化正走上回頭路，生產力必受負面影響，我們習以為常的經濟繁榮，就算不是一去不復返，也需我們更大的努力才能維持。香港是國際大都會，難免備受衝擊，一個新的挑戰已然出現︰究竟我們在面對風高浪急的環境下，要坐困愁城，不思進取，只保著現在的所有，還是要加倍努力發展，把香港帶上一個新台階？

　　在逆境中拼下去是積極的態度。香港對世界大局起不了太大影響，但香港自身的一系列社會矛盾卻極需化解，刻不容緩，當中最具困擾性的是土地房屋問題。這問題的重要性眾所周知，不贅。但解決問題前，我們總應先定下目標，否則會失去方向，也無法衡量政策成敗。

　　香港的住宅單位又貴又細，政府歷年來訂定政策時只凸顯出建了多少單位，並未告知公眾人均居住面積有無增加。這是很有問題的，假設香港所有住宅都分割為一個個劏房，「單位」的數量豈不突飛猛進，「單位」數量遠超住戶數量？社會是否在進步的一個指標是人均居住面積有否在不斷擴充。

星人均居住面積遠超港

　　香港目前的人均居住面積是16平方米，在發達經濟體中敬陪末座。我們可作一些國際比較。美國1973年的人均居住面積是51.2平方米，到了2015年，總共上升了91%，達到98平方米。中國的城市，在1990年是6.7平方米，但其後大興土木，到了2019年已是39.8平方米，上升幅度達494%！中國的農村2019年更達到48.9平方米。再看把香港視為假想敵的新加坡，此地雖然靠填海增加了22%的土地，但人均土地面積仍及不上香港。不過，新加坡的人均居住面積卻是25.1平方米，完全碾壓香港。

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　　我們若以美國或內地作目標，難免會被視為陳義過高，但新加坡條件尚未必及得上香港，為何她的人均居住面積比香港多出56.9%？這顯然與政策有關。我們可否以新加坡為目標，在20年內追上她今天的水平？只要看看中國在29年中人均住宅面積能猛增494%，若仍認為香港的56.9%太過進取，則我們不應羞愧嗎？

　　若是以今天的新加坡為目標，香港尚需發展多少土地？香港現時的住宅用地為7900公頃，佔香港總面積稍多於7%，若再考慮到人口的變化，住宅總樓面面積要提高67.9%才可達標，這裏假設了地積比率不變。

港缺6344公頃土地建屋

　　再推算一下，房屋的土地需求是5364公頃，再加上經濟用地、政府及社區設施、交通基建等所需用地，香港總共需要9554公頃，但有部分土地發展已經成熟，隨時可供應，真正的土地短缺，按以上假設，為6344公頃。

　　這6000多公頃的土地從何處填補？若「明日大嶼」第一期的1000公頃填海、北部都會區的2270公頃（含新增的600公頃）及其他談論多時的造地計劃全部落實，香港的潛在土地供應可再增4124公頃，上述6000多公頃的短缺可減少至2220公頃。

　　從上述數字可知，就算「明日大嶼」第一期、北部都會區、龍鼓灘及屯門等等項目全部落實，香港的土地發展仍遠未達標，我們仍應為餘下的2000多公頃發愁。我十分認同鄧小平的「不管黑貓白貓，抓到老鼠便是好貓」論，當然我們在作選項時也應盡量減少對環境的衝擊。若我們不思進取，造成港人的住屋困難，這才是真正的不公不正義！這2000多公頃應如何解決？

新增地減鄉郊居所比例

　　「明日大嶼」可提供700公頃，新界北若大加發展，潛在的供應或可再加2000公頃，在新增土地中減少鄉郊居所的比例也可節省一些土地；地積比率也可提高，但這會使居住環境較為擁擠，不一定是好事。

　　我相信這些發展要求並不過分，我以前也論述過，以外匯資產為藏富工具，每年因通脹而淨蝕，及要面對外匯被不友好國家凍結的風險，遠不如藏富於地，投資在可大幅改善港人生活的土地之上。