姊妹們，美國說要加息，幾乎說了幾年，但始終都是雷聲大，雨點小。本來市場認為，今年之內無論如何都會啟動這次加息周期，但要不就是中國經濟滑坡，要不就是美國自己的經濟復甦有阻滯，總之，這隻「息魔」遲遲沒來到，今年會不會來仍然是未知數。

　　我在《晴報》的專欄曾經分析過，由於香港實施聯繫匯率，息口走勢大致要跟隨美國，即是香港沒有自己的貨幣政策。本來，過去幾年，香港通脹高企，理論上是應該適度地加息，以壓抑通脹，但受制於聯繫匯率，香港不但沒有加息，反而將息口降至接近零。

　　以過去12個月計，香港的整體利率（又稱名義利率）只有不足0.5%，而通脹卻在4%以上，香港其實出現了大約3.5%的負利率，或者說，香港的實質利率是負3.5%。

　　在負利率的年代，吸引了一大批有實力的投資者入市，即手上有幾百萬至近千萬左右的退休人士。由於存錢在銀行的回報跑輸通脹，他們只有買樓收租，因為這是進可攻，退可守的做法，一方面可以有租金收入，或者有人替自己供樓；而如果樓價升了，也可以考慮放售套利，結果，香港的樓價便因此而升至超高水平！

　　不過，這個形勢已經開始逆轉了，以下是我跟一位姊妹Louisa用WhatsApp談論「實質利率」已經上升的一些節錄。

　　「香港最新的通脹率已經有回落跡象，9月份的通脹率（消費物價指數）下降至2%，比過去一年維持在4%以上的情況，明顯出現逆轉了！」我告訴Louisa。

　　「為甚麼會出現這種情況呢？」

　　「我看統計處的公布，物價下跌的類別為電力、燃氣和水（在綜合消費物價指數中下跌10.1%及在甲類消費物價指數中下跌10.5%，主要由於在8月中有一項電力燃料費特別回扣開始發放所致），耐用物品（分別下跌5.6%及5.1%）和衣履（分別下跌1.0%及0.8%）。我估計，這一點跟香港的零售消費放緩有關。另外，人民幣有下跌跡象，也會紓緩我們的通脹壓力！」

　　「跟人民幣有關？」

　　「因為香港有很多日常必須品都是來自內地，過去人民幣持續高企，我們便有所謂的『輸入通脹』，但現在人民幣有下跌壓力，令到從內地進口香港的商品價格有可能回落。」

　　「通脹回落對香港是好事？」

　　「看妳從甚麼角度去看問題，如果從樓市的角度，現在的負利率情況已經收窄，應該可以稍為壓抑樓價的升勢。因為假設名義利率是0.5%，通脹是2%的話，現在的實質利率變成負1.5%；過去負利率最嚴重時是負3.5%的（0.5%減4%）的。妳也可以說，美國未加息，我們的實質利率已經率先加了。日後當美國真正加息時，香港的實質利率可能會再升，到時樓價長升長有的情況可能會逆轉了！」

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