年近歲晚，有老友叫我今年不用做樓市預測，有報章已經做了，訪問了50個業界專家，全部都話升，升5%以內有31個，6-10%有12個，10%以上有7個，所有專家都話升，唔通今年樓市仲有得跌？

　　今次我又要拎返本「第十個人理論」出來。大約十年前，政府為了壓抑樓市而開始出招，業界亦一致睇淡，但我們公司的物業全部租出，租金亦唔錯，我唔相信樓市會跌，於是寫了一本書叫「第十個人理論」，這是猶太人哲學，任何一件事，九個人有同樣預測，第十個人是有責任作出反方向預測，當然，一定要搵一些理由出來，唔好只係反對。

　　既然有50位專家講升，我一定要講跌。首先，大家要留意那50位專家，大多數是同新樓有關，地產商可以控制出貨，新樓上升並不出奇，但二手樓，是有一定風險。

(資料圖片)

　　美國已經無力控制通脹，唯有加息，而且明年會加三次咁多，後年亦會加多三次，換句話說，在香港供樓的人，有可能在兩年內要付多一倍利息，如果問銀行借1000萬，現在只需要付15萬利息，到明年就要付30萬，平均2萬5一個月，負擔相當重，這還不夠，現在大家可以還息不還本，到了明年4月，就冇呢支歌仔唱，問銀行借錢買樓的人每年要付4%本金，一年要付40萬。換句話說，到了明年，問銀行借了1000萬的人每年要還70萬本金與利息。老實說，不是有咁多人負擔得起，除了買樓的人減少之外，亦有一些人，例如去了英國的人，他們安定之後就會賣香港樓，需求減少，供應增加，樓價是有機會下跌。

　　有人話使乜驚，只要國內開關，購買力湧至，港樓想跌都難，去年講或者有效，今年國內的經濟亦不太好，到香港買樓的人未必會有預期咁多，大家千祈唔好寄以厚望，否則希望愈大，失望愈大。

　　香港受疫情蹂躪了兩年，不少市民資產亦被消耗掉，雖然還未至於要賣樓，不過用家人的配額買樓就有困難，就算明年香港開始復甦，但一定要經過兩三年時間才可以復原，本土購買力才會再出現。

　　去年香港股市無無謂謂跌了14%，市民如果有多餘錢都會考慮買股而非買樓，所以，我睇好今年股市而非樓市，我非常有信心恒指會升至28000點。至於樓市，新樓以及豪宅一定會升，二手民生樓，能夠持平已經算有所交代。