6月22日，我與香港專業地產顧問商會的其他理事獲「中國房地產估價師與房地產經紀人學會」邀請參與「新規則‧新秩序‧新生態」為主題的中國房地產經紀年會，並參與6月23日「香港與內地資格互認簽署儀式」的觀禮儀式！內地進步快速，我們當然知道，並已經有了足夠的心理準備，但當參與會議後，當各地同業群雄都匯集在眼前分享見地，我更加驚訝他們水準之高、理念之完整及目光之遠大！

　　但當然，我們也見到內地仲介業所面對的引誘、考驗、衝擊，也同樣難免有人迷失墮落的一群。的確，地產仲介業在內地已經成為一個左右大局的媒體及財團，同業做得好不好絕對是會影響到市場及民生，亦因此人民對他們是充滿期望，在服務提升上也提了不少訴求，內地地產仲介是很大機會會進行加強監管的安排了，如此一來中港同業反而就有了一個共同追求的目標了！

　　香港地產雖然有很多地方需要向內地同業學習，但香港地產代理條例立法及實行了20年亦是我們的優勢，是可為內地同業提供貢獻及意見的，比如我們知道監管的優點及缺點，及被監管者的喜與哀！我們更加知道發牌監管這個專業前進的臨界點究竟去到哪一處！

　　仲介業的良莠不齊，其實大部分是源於擴張過大出現的人海舖海戰術，令專業水準及操守日益失控，行業必須改革。但提倡改革之前，我們必須要弄清楚行業的專業水準是應該如何形成，主要由以下四方面：

　　(1) 以專業牌照為入行門檻確保入行的專業水準！

　　雖然內地同業已經關注在市場成交消息的真偽，包括發放假消息或者陰陽合約的問題，亦開始體會到專業牌照的重要，內地不少從業員是在沒有牌照的情形之下執業的，牌照的意義是確定執業者受過訓練及考試，掌握到指定的專業水準才能持牌的，這是一個保障消費者的基本保障。

　　(2) 樓盤介紹及成交的過程中，要遵從指定的專業流程才可在做法及資訊發放的時間及先後次序上保障到消費者！

　　香港立法及執法地產代理條例已20年，香港地產代理監管局其實貢獻不少，代理條例已充分令到二手市場專業化，令到消費者得到相當全面的保障，成為了其他城市立法規管業界的榜樣！

　　我認為以上兩點是國內同業要行的路，以現在市場上的低比率持牌率，不認真行香港的「無牌執業刑事化」難以建立普遍的專業水準。

　　(3) 對違規者嚴懲執法才可以將已出現混濁的局面去蕪存菁！亦只有這樣才可阻止財雄勢大的企業，視少少的罰款為犯例的成本（往往遠遠低於違規所得）從而得到優勢，產生不公平競爭！

　　(4) 行業在道德上要有追求更高的風氣，才可得到公眾真正的尊重和信任，除業界領袖以身作則締造良好氛圍外，一個業界的生存環境，必須能「高薪才可養廉」吸納社會各方精英加入本業，但在人海戰術下，其實無論在內地及香港每個SALES的平均成交，每年也只是2-3宗買賣，加上行業形象欠佳自然不受到尊重，怎會有人才加入？

　　以上(1)及(2)即牌照制度和二手流程上，香港已做得不錯，地產代理監管局的確居功不少，但在以上第(3)及(4)方面，香港社會仍需要給更多的支援地監局，包括法例上更大的權力及社會的輿論支援，才可以征服一些進化的變種違規，包括「企業行為」，及一些「跨持分者的違規」。

　　何謂「跨持分者的違規」，舉一個例，街頭若有兩個地產經紀打架，兩個打架的經紀當然是違規並應受制裁，但是真是完全是他們責任嗎？我認為下軍令「吹雞」叫經紀高密度聚集於街頭的代理公司行政人員都有責任，甚至可能發展商都有責任，他們才是高風險的製造者，但是現在的法例和執法也完全沒有針對追究「誰人製造容易違規的處境」的，所以打架事件極少懲罰管理階層。那又如何能終止類似的違規行為呢？

　　事實上地監局執法也有其難度及需要更多的支援，一些大公司往往都會有6、7層的管理階層，當遇上違規事件時，監管機構是否能確定是應由那一層的管理階層去承擔責任呢？如果無能對症下藥，類似這些政策引起的違規是會繼續沒完沒了的，令到同業是蒙羞及消費者繼續受損的。這個就是香港在實施地產代理條例20年後，在得到成長之後，但仍然還有事情要去克服的，而事實上，大型地產代理較易適應新遊戲規則，甚至令其成為競爭優勢，所以規管條例及機構必須與時並進，否則如地盤打架及水票（代理為客墊支令入票抽籤量不誠實大增）等行為縱使有少量罰款也好，也只會成為個別大行廉價的不公平競爭行為，令守法的地產代理進一步陷險境了。

　　近年似乎行業更加會提倡隱惡揚善，不想討論一些問題核心，我認為作為專業的地產代理，分享才是負責任的態度。

　　政府對一手市場的運作仍然過份寬鬆及包容，令香港人海舖海戰術日益惡化了！現在一手市場買賣流程中還沒有充分保障到消費者！而「街霸銷售」亦容易令無牌人士混雜其中！現在規管樓花的條例並不完善，光天化日之下的「違規水票」誤導著市場，無日無之的傭金爭議，不斷出現的自製樓書損耗表，不單只數以百計的買家看到，消委會多次的「放蛇」行動亦輕易捕捉到，地產代理監管局在政府優待樓花的寬鬆法例下，單憑法例給予的有限權力，絕不足以保障消費者，地產代理監管局在調查行動之餘，還要面對不同的法例束縛，要解決一手市場引起的問題必須要規管樓花的「一手住宅物業銷售監管局」更加到位執法，否則多年前通過的一手住宅物業銷售條例，根本仍未完全切實執行的情形下，只是提供了「能保障消費者的假像」，問題一直存在無去處理，其實是對不起信任我們的市民啊！

　　社會不斷進步，樓價亦愈來愈高，在犯罪愈來愈複雜及有組織性的情形之下，市民及政府應加予更大力度，不要給力量微弱的地產代理監管局孤軍作戰、消費者和代理業中小行自生自滅啊。