儘管港人近年來都覺得經濟欠佳，但根據Altrata公布的《全球超級富豪報告》顯示，香港合乎超級富豪資格的人數為全球第二多，這反映出很多港人的財富仍然在增長中。其實香港正面對的是一個變局，加上需要一些時間回復和適應，筆者認為，香港的整體復甦會分三個階段。

　　第一階段，筆者認為是中央和香港政府在2、3年前全力回復本港的城市結構，即人口規模。本港人口曾在2020至2022年中出現減少，這顯示到西方一些對付中國的招數是毒辣的，一個城市如果人口不增長，就會欠缺競爭力，而且會失去活力，亦容易令到質素較差的服務成為主導。譬如通關之後，香港的服務和內地比較就相形見絀。香港社會的奮鬥心空前薄弱及質素低迷，也是因為長期以來輿論被錯誤引導所致。

香港積極引入人才，令人口在2022年中之後回升。(Shutterstock)

　　香港人口政策是最重要的一場仗，人口政策其實包括了優才計劃，大量引入人才，令到人口在2022年中之後回升，可能是因禍得福，因為近幾年引入的人口普遍是接受過高等教育、較年輕及在職場上充滿活力，而且是即將上位的，這種新的人口結構令香港樓市立刻受惠，租金在2023年重新進入上升軌道。2024年樓市撤辣之後，雖然大部分的購買力解除入市約束，但是很多購買力都沒有起動，惟非本地購買力一支獨秀。如果以買家姓名的普通話拼音做標準，其實我們找到一些所謂「泛內地人」，意思即是來自內地的，包括了一些有身份證或剛來港的，這些人入市的比例是很高的，他們除了主導租務之外，在一些樓花地盤的買賣佔約六成比例。而二手買賣方面，內地客戶以往長期佔不超過5%，但是近期亦增加到兩成，這是很大的改變。上述內地買家可能開始覺得租金貴了，所以進入市場買賣物業。其中部分人士是高薪的，我們曾接觸一些客人，月薪是10萬元左右，他們想買二手樓作收租之用。內地客戶十分喜歡香港物業市場，除了投資回報率高之外，在法例及市場成熟方面，香港房地產也都是穩健的，加上購買香港物業等同買美元資產，在金融上又多了套戥功能。

　　香港愈來愈國際化，開始愈來愈多境外的置業者出現，包括巴基斯坦籍和非洲籍，雖然數量不算很多，但的而且確成為趨勢。當然，大家亦看到近期香港與大灣區其他城市的人口流通相當成功，這本身是好事。

　　關於其他兩點，下回再談。