上次提到，由按揭證券公司統籌的安老按揭計劃，俗稱「逆按揭」，已經推出了一段日子，但似乎不太受退休人士歡迎。就算這兩年加強了宣傳，找來藝人石修和他的兒子賣廣告，最近甚至推出派錢優惠（75歲或以上申請人在2月底前成功安排安老按揭，可額外多5萬元退休金），效果也不太顯著。

　　在分析和評論之前，我們不妨先了解計劃的詳情。

　　所謂安老按揭計劃，其實是將你現時已經供滿的自住物業抵押給銀行，銀行便會定期向你派發退休金。最重要的是，當成功申請安老按揭後，你仍然可以居住在該單位，直至百年歸老為止（這也是按揭證券公司的宣傳重點）。

　　另一個重點是，幾乎所有費用，包括按揭保險費和銀行利息，都不用償還，可以累積在總貸款額內。當安老按揭終止，或借款人百年歸老後，遺產繼承人有優先權將先人所借的貸款一筆過償還。

　　如果不還，銀行便會出售該物業，以清還所有貸款。如果款項不足以抵償欠款，便由按揭證券公司承擔，但如果有餘款，則會歸還給借款人或承繼人。其實，這個安排也不錯，因為你不是完全放棄了自己的物業。如果後人有能力，他們仍然可以取回物業的擁有權。

　　說到這裏，大家覺得如何？不如等我再交代一下這項計劃的一些細節。

　　這項計劃主要供55歲以上的人士申請，但用作抵押的物業，樓齡必須在50年以下，而用以計算退休金金額的物業價值，會以1,500萬元為上限。借款人可以選擇10年、15年、20年，或終身支取退休金。

　　明顯地，申請人年紀愈大，選擇支取退休金的年期愈短，每月收取的退休金就愈多；相反，年紀愈輕，又選擇收取終身退休金，每月收到的退休金便愈少。另外，如果物業是聯名持有，也可以兩位同時申請（最多可以三位同時申請，但必須以長命契方式持有），但兩位申請所得的退休金會略少於單人申請（三人申請又少於二人申請），而計算年歲時，會以年紀較輕或最輕的一位為準。

　　去年，按揭證券公司還推出了一系列的優化計劃，容許申請人以多一個物業作抵押（只要該物業是由他/她的子女居住），以增加貸款人所得的退休金。

　　以現時的息率水平計，假設申請人現時60歲，選擇支取10年退休金，那麼，每100萬的樓價，每月便可收到3,700元退休金；如果終身支取，則每月可支取2,000元。如果物業的市值是400萬，就將上述數字直接乘4便可以。

　　如果申請人已經70歲，並選擇支取10年退休金，那麼，每100萬的樓價，每月便可支取5,100元；如果終身支取，每月也可支取3,100元！

　　世上沒有免費午餐的，說了可收的退休金之後，接著當然是要支付的費用了，但我想等大家先消化一下以上的資料，待猴年之後再續。在此預祝各位新年進步，盡早達成你的退休夢，猴年再見！

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