自從人類學會思維，就有了博弈，不過經濟學四十年前才出現了博弈論。英國首相文翠珊讀大學的時候，還沒有經濟博弈這個概念，如今英國經濟可能為此付出巨大的代價。

　　英國在脫歐談判中被歐盟耍了。去年6月，英國選民在公投中選擇了脫離歐盟，這對歐洲是一個巨大的心理和制度上的衝擊。歐盟曾經積極游說英國不要離去，直至當時的新任英國首相文翠珊說出Brexit is Brexit；之後歐盟專員也不斷要求盡快確定日期，啟動脫歐談判。然而，文翠珊政府在2017年3月29日正式宣布脫歐，並啟動里斯本條約50款談判後，布魯塞爾的談判熱情一夜之間消失了，談判代表堅持先談妥分手費的支付，再討論脫歐後英國在歐盟的市場地位。

　　如英國這樣的主要成員退出，對歐盟的長期財政預算一定構成巨大影響，英國支付分手費是理所應當的。不過歐盟在談判態度上的變化，就比較有意思。原來英國如果無法在2019年3月之前談妥新的貿易關係，它將喪失目前所擁有的全部貿易、稅務、法律、移民優惠，俗稱「硬脫歐」。由於許多跨國公司以英國為總部做全歐洲的生意，一旦英國失卻在歐洲的優惠，部分功能、員工一定需要遷移到歐盟其他國家去。而且企業計劃需要時間和確定性，不會等到2019年臨頭才作遷移決策。從企業回饋看，如果幾個月內英國仍不能確認在歐洲的市場地位，跨國企業就會開始著手轉移部分功能，對英國這意味著投資的流出、就業機會的消失。

　　歐盟看準英國的軟肋，在脫歐談判上念拖字訣，堅持先確認分手費，再談判市場地位。時間迅速消耗著，脫歐談判卻裹足不前。面對企業的焦慮，文翠珊在佛羅倫斯提議英國先承諾200億歐元分手費，最終費用還可以再加，以此換取維持目前英國在歐盟的地位至2021年。面對英國的200億大禮以換取兩年的緩衝，歐盟卻不為所動，繼續要求600億歐元分手費。

　　歐英第一輪五次談判不歡而散，第二輪談判也未必能給脫歐後的英國一個清晰的名份。如果今年內英國在歐洲的地位依然妾身未明，估計明年初開始就會有企業陸續準備將部分業務搬離英國，外資的對英新投資更會一落千丈。英國經濟可能在2018-19年面臨嚴峻考驗，英國選民突然發現脫歐好處未見，經濟卻可能蒙受重大損失。

　　這對於英國房地產市場意味著甚麼？首先，極度依賴海外投資的英國經濟難免會有一輪調整。其次，房價與租金均有進一步下行壓力。再者，英格蘭銀行的加息步調受到經濟不確定性的掣肘。最後，英鎊近月的反彈行情已經結束，匯率可能二次探底但未必破底。

　　儘管英國經濟會受到脫歐的拖累，這是一個既有文化底蘊，又有變通能力的國度，行政及系統效率也不差。今天英國承受脫歐之痛，但是總有一天會笑到最後。筆者認為，如果英國經濟、房價和英鎊匯率下行，2018與2019年可能為海外資金提供了一個進入該國房地產市場的視窗期。當然，投資有風險，本文不是投資勸誘。

　　本文原載於今周刊，為個人意見，並非投資建議或勸誘