樓價高企，讓很多人不敢奢望買樓。為一圓買房夢，近期有不少年輕人都轉往元宇宙（Metaverse）購買虛擬土地，令元宇宙地產投資變得熾熱起來。新加坡歌手林俊傑以逾12萬美元買下3塊虛擬土地；新世界執行副主席兼行政總裁鄭志剛宣布進軍Metaverse，進行虛擬土地開發；投資公司Republic Realm更豪擲430萬美元購入一塊虛擬土地，創下目前最貴的虛擬土地交易紀錄。到底這是一時炒作，還是具有真正價值的投資機遇呢？

元宇宙地產是甚麼概念？

　　任何人只要透過VR眼鏡進入元宇宙，就可以在這個虛擬世界買土地；購入後，虛擬土地就屬於你，閣下可以隨心所欲在土地上蓋建任何建築物、舉辦任何活動。元宇宙內的虛擬資產均是以NFT（Non-Fungible Token，非同質化代幣）來綁定，所以購買虛擬土地便等於購買其NFT，具有不可替代、獨一無二的特性。。

　　區塊鏈數據分析平台DappRadar的資料顯示，虛擬地產交投最活躍的元宇宙平台Decentraland和The Sandbox，在2021年11月出現了前所未見的流量和交易活動量，土地交易額飇升至2.28 億美元（約17.78億港元），比10月份暴漲近700倍；參與土地買賣的獨立交易商增加到2.8萬個，較10月份成長145%。兩大平台的總交易額現已突破4.5億美元（約35.1億港元）。

　　Decentraland和The Sandbox都有釋出土地至現時最大的NFT交易市場OpenSea，可供用戶直接選購。閣下只要先行註冊如MetaMask等NFT虛擬錢包，即可登入OpenSea，用加密貨幣買下心儀地段。

Decentraland高價買地展銷時裝

　　創立於2017年9月的Decentraland，是一個基於以太坊（Ethereum）區塊鏈而創建的3D模擬遊戲平台。2021年11月22日，Decentraland上出現一宗高達243萬美元（約1,895萬港元）的天價成交，價格遠高於美國曼克頓、三藩市的平均房價，隨即引發網民熱議。以高價購地的是區塊鏈投資集團Tokens.com旗下子公司Metaverse Group，主要業務包括元宇宙地產收購、開發、租賃、投資信託管理、元宇宙區域開發、元宇宙資本市場和其他相關服務。

Decentraland透過出售虛擬土地，為玩家提供空間和建造模板，容許他們可以土地上建造自己的虛擬房屋，也可以建立自己的品牌，或者展示虛擬遊戲收藏。（圖片來源：Decentraland官網）

　　Metaverse Group買下這塊虛擬土地，將用作舉辦時裝秀的場地，或開設販售虛擬服飾的商店。該公司認為，當Gucci與Burberry等奢華品牌陸續推出NFT服飾商品後，在Decentraland上建立時尚購物大道，可讓用戶藉由虛擬化身漫步街頭，選購最新一季的名牌服飾，或欣賞五光十色的時裝表演，在虛擬世界中發揮銷售與宣傳作用，吸引時尚品牌加入元宇宙。

Decentraland為玩家帶來一個賺取收入的虛擬世界，土地所有者可以透過內容創建、內容展示來對內容進行收費。（圖片來源：Decentraland官網）

英國藝術家Philip Colbert在Decentraland買地後，建立「Lobsteropolis City」和「Lobster Land Museum」，作為NFT展覽的根據地。（圖片來源：Decentraland官網）

　　Tokens.com 執行長安德魯（Andrew Kiguel）直言，如今在Decentraland買地，就像是250年前在曼克頓建立之初購入地皮。換言之，此舉是拿錢賭一個未來的虛擬大都會。

The Sandbox買地成交創下新高

　　不過，Decentraland的天價土地交易紀錄在短短8天後就被打破了！2021年11月30日，美國數碼房地產公司Republic Realm以430萬美元（約3,354萬港元）從遊戲公司雅達利（Atari）手上購入The Sandbox遊戲平台上一塊虛擬土地。

The Sandbox是一款建基於以太坊的虛擬世界遊戲，整個版圖由166,464個虛擬地塊所組成，其中123,840個可供發售，25,920個作爲獎勵分配給合作夥伴、創造者、玩家，餘下16,704個則被官方保留作爲舉辦活動和遊戲的場所。（圖片來源：The Sandbox官網）

　　據悉，Republic Realm將會跟Atari共同開發虛擬地產項目，邀請遊戲開發商協助興建商場和住宅，出租圖利。為求分散風險，Republic Realm分別在18個元宇宙平台買下約2,500塊虛擬土地，當中一部分已著手開發，另一部分則閒置著等待升值。

　　虛擬土地所有者可以依照自己的喜好進行建設，除商場和住宅外，還可以建造藝術館、開設主題樂園來收取入場費，又或者在大廈外牆設置廣告牌來賺取廣告費，甚至轉賣土地以獲取更高利潤，使用自由度比現實土地還要高。

　　擁有虛擬土地後，可以創造更多可能性的業務，因而讓市場對虛擬地皮產生需求。同時，平台營運者亦強調虛擬土地的稀缺性：Decentraland地塊供應量只限9萬個，其中3.6萬規劃為社區建設，餘下5.4萬個地塊才開放給玩家購買；至於The Sandbox地圖上的地塊，限定為166,464個，當中僅有123,840個可出售。虛擬地皮既有市場需求，又具有稀缺性，於是變成具商業價值的數碼資產。

Republic Realm在Decentraland的土地上開闢「Metajuku」時尚購物大道，商舖在開放的中庭兩邊排列，目前固定租戶包括2個數碼時尚品牌Dress-X與Tribute Brand。（圖片來源：翻攝Republic Realm官方YouTube影片）

大企業圈地辦活動、打廣告

　　由是之故，愈來愈多大企業開始搶進虛擬世界買地。如今打開The Sandbox的地圖一看，已可找到Adidas、Nike等大企業的蹤影。他們都是看好The Sandbox將會是未來虛擬人流的中心，於是要提前圈地來辦活動、打廣告，接觸下一代的潛在消費者。2021年10月至12月，在Decentraland上舉辦的活動多達77個，包括：藝術展、音樂節、遊戲競賽、企業發布會等。

The Sandbox在Twitter上宣布，Adidas Originals品牌已登陸The Sandbox元宇宙平台；相關虛擬土地估值約178萬美元（約1,388萬港元）。（圖片來源：The Sandbox官方Twitter帳戶）

　　新世界發展集團（New World Development）執行副主席兼行政總裁鄭志剛於2021年12月9日宣布，購入The Sandbox其中一塊最大的虛擬土地，擬建設創新中心，將有10家公司進駐，包括：香港基因和診斷檢測商Prenetics、物流初創Lalamove、以及手機配件品牌Casetify等，都跟新世界發展和鄭志剛旗下Venture Capital Firm有合作夥伴關係。

　　踏入2022年，The Sandbox於1月5日公布，將會跟鄭志剛，以及來自其他自電影、音樂、金融、地產等新合作夥伴，共同建構一個大型文化中心「Mega City」。新夥伴包括：新鴻基公司、羅兵咸永道香港、區塊鏈投資機構Times Capital、藝人馮德倫與舒淇、音樂製作人Dough-Boy@BlueArk等。

The Sandbox表示，將於2021年1月13日推出新一輪的虛擬地塊銷售，容許玩家在Mega City合作夥伴的土地附近買地。（圖片來源：The Sandbox官網）

明星購地開個唱、轉賣圖利

　　除大企業外，明星藝人也紛紛在元宇宙中置業。譬如新加坡歌手林俊傑以12.3萬美元（約95.94萬港元）買下3塊Decentraland虛擬土地；台灣歌手陳零九花了34萬台幣（約9.6萬港元）購入１塊The Sandbox土地，表示將會在那裡蓋建自己的家，並舉辦演唱會。

　　進駐The Sandbox已久的美國饒舌歌手史諾比狗狗（Snoop Dogg），於2021年12月2日更推出「Snoopverse」土地銷售活動，發售其虛擬房產附近的地段；這些土地都跟3個史諾比狗狗NFT捆綁銷售，包括：Snoopverse搶先體驗通行證、Snoop雕像、以及紅糖汽車。結果，有玩家不惜一擲千金，以45萬美元（約351萬港元）買下土地，成為Snoop的虛擬鄰居。

美國饒舌歌手Snoop Dogg在The Sandbox買地後，建造其個人元宇宙空間「Snoopverse」，玩家可以購票入場遊覽；雖然票價高達2,924美元（約22,810港元），但已有逾400個玩家買了！（圖片來源：The Sandbox官網）

　　由此視之，元宇宙地產與傳統地產的運作邏輯都是一樣，地段、配套皆是土地價值高低的重要因素。那些建築設計獨特或由大企業、明星擁有的虛擬土地，具有較高的曝光度，不但可以吸引大量玩家參觀，還會給周邊地段帶來流量。因此，具有良好地理優勢的虛擬土地，將擁有較高的稀缺性。

土地價格易受加密貨幣影響

　　在不同的元宇宙平台購買虛擬土地，就好像在現實世界的不同城市買地。各個平台有自己的定價和衡量標準，想要購買某平台的地塊，就要以該平台的匯率兌換特定的加密代幣（Token）。例如到The Sandbox買地要用SAND幣，在Decentraland購地則用MANA幣。

　　加密貨幣追蹤平台CoinGecko的數據顯示，元宇宙相關加密資產總市值高達441億美元（約3,440億港元），24小時交易額則為49.1億美元（約383億港元）。市值排名前五強的代幣平台分別為，Decentraland、Axie Infinity、The Sandbox、THETA、以及Enjin Coin，當中兩強正是涉及虛擬地產的平台。

　　但要留意的是，元宇宙地產的價格可能會受加密貨幣的波動性影響。假設閣下用40枚以太幣（Ether）兌換為SAND幣，買入一幅虛擬地皮，之後以太幣的價位忽然從3,500美元暴跌至1,000美元，該地皮的價值亦會大幅下滑，讓閣下損失慘重。大家在購買實體土地時，根本不用承擔這種風險。

SAND加密代幣可以理解為The Sandbox遊戲裡面的金幣，用作購買虛擬地塊和資產。（圖片來源：The Sandbox官網）

　　此外，虛擬土地存在於元宇宙平台之上，若果未來這個平台因某種原故而突然關掉，那麼虛擬地塊便會煙消雲散，惟實體土地卻不會這樣。當下元宇宙發展仍於在極早期階段，未必所有元宇宙公司都能夠跑畢全程；一旦公司半途倒閉，虛擬地產項目亦會隨之而潰散。

　　目前元宇宙地產不僅沒有特定部門對其進行監管，更沒有受到專屬法例的保障，若虛擬土地被黑客盜竊或無故消失，難以靠法律途徑取回。因此，虛擬地產投資存在極大風險，不宜個人盲目投資；就算閣下是資深投資者，也要做足資料搜集，仔細辨別元宇宙項目的真偽。