姊妹們，如果我問大家，過去20年，香港有哪種資產的升幅最大？我相信，大家一定會答「物業」。我身邊有姊妹們甚至認為，香港的樓市是只升不跌的。

　　在此，我必須作一個澄清，香港樓市給人只升不跌的印象，主要是過去幾十年，樓價絕大部分時間都上升，所以才出現這個「錯覺」。

　　如果大家的年紀已經超過50歲，也在97前後買過樓，應該有過「深刻」的教訓，因為本港樓市在98年亞洲金融風暴後曾經大跌逾半（當時樓市炒風甚盛），而且，跌勢持續多年，直到2003年沙士之後才見底回升。

　　既然樓市真的有機會下跌，所以，過去10年，我身邊有些姊妹就曾經「估計」樓市會下跌，所以在「高位」沽出了自己的物業套現，然後租樓住。誰不知，過去10年，香港住宅樓市真的沒有跌過，基本上是反覆上升，不斷創新高。我這些「沽樓」等跌的姊妹們，現在都懊悔不已。

　　這個懊悔包括兩部分，第一當然是樓價再升，第二就是套現賺回來的錢，幾乎已經花光了（以平均每月2萬元租金計，10年的租金支出就240萬），現在開始要自掏腰包交租！

(資料圖片)

　　2019年開始的社會運動，以至去年起的新冠肺炎疫情，再令不少人擔心樓價會見頂回落。但現實上，過去兩年，樓市只是沒有再升，或只是在高位爭持。個別優質的物業，價格仍然十分堅挺，甚至再創新高。

　　我知道，由去年起，港人掀起另一次移民潮，尤其是英國給予BNO的港人以最便宜的方式移民當地之後，選擇移民的港人大幅增加。很多人都估計，這些家庭將會沽出手上物業，套現到外地生活，因此，未來樓市應該有一定下跌壓力。

　　早前我跟姊妹Jennifer就談到這個問題。她自己沒有移民打算，而手上的自住物業又已經供滿。她問我，如果擔心樓市已經見頂，現在趁高沽出手上物業，是否明智選擇。

　　「對於樓市這個問題，我覺得很有趣。手上未有物業的姊妹總是問我，現在應該買樓嗎？但一些已經有物業在手的姊妹則問我，現在應該趁高沽樓嗎？」

　　「對啊，我常常問，樓市不斷上升，對於我們這些小市民來說，是否只是紙上富貴，不能享用呢！」Jennifer告訴我心底的感受。

　　「我也明白，因為很多人都問過我這些問題。只不過，近期因為種種原因，尤其是政治的原因，大家又再想到怎樣『變現』自己的住宅物業吧了！」

　　「正是呢！妳有甚麼看法？」

　　「對於以上兩個取向不同的問題，我一般都是這樣回應：『如果因為有實際需要而買樓自住，妳又負擔得起，那就去買吧！』原因是，買樓並非純粹的投資，它還有實用價值（Used Value）。再者，如果喜歡那個單位，以至附近的環境，甚至隔離鄰舍，那種價值是不可以用金錢來衡量的！」

　　「那麼，我的問題呢？」

　　「哈哈，同樣道理，如果這個是自住物業，而妳又喜歡它的話，那種價值也不是帳面值那麼簡單。更重要的是，這樣等於冒另一個風險，就是樓價再升的風險！又或者，即使不再升，但樓價不跌，那麼，幾年後妳會再買物業嗎？」

　　「那麼，我應該怎麼辦？」（待續）

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