國際調查機構Demographia早前發表的報告顯示，香港家庭要不吃不喝20.7年才買到樓，香港已連續11年蟬聯全球最難置業市場。再看由立法會秘書處早前發表有關「自置居所對香港社會經濟的影響」的《研究簡報》，報告指出自置居所可為整體社會帶來明顯效益，包括培養社會歸屬感和促進社會政治穩定。然而，香港樓價於15年內急升近4倍，自置居所比率於2019年下跌至49.8%，為20年新低，雖然比率於2020年後期輕微反彈至51.2%，但仍遠低於富裕經濟體系的60%水平。

年輕人上樓難度大

　　值得留意的，是年輕世代的自置居所比例大幅收窄，整體自置居所戶主中的比例中，35歲以下的人士由1997年的22.1%大幅收縮至2019年的7.6%，足見年輕人要成功上車的難度之大。為協助港人置業，政府於2015年提出「恒常化」綠置居計劃，容許公屋居民透過交換公屋後，以「綠表買家」身份購入有一定折扣的新落成公屋單位，自此計劃成為了公屋住戶繼「新居屋」後，另一個向上流轉的機會，從而令市民踏上置業階梯及藉此能改善住屋環境。

　　首個「綠表置居先導計劃」新蒲崗景泰苑於2016年10月推出，提供857伙，市場反應熱烈。其後房委會再於隨後數年推出數個項目，分別於2018年12月推出長沙灣麗翠苑（共2,545伙）。及於2019年12月推出港島柴灣蝶翠苑及青衣青富苑，分別提供828伙及2,868伙，合共3,696個單位。

　　房委會於本月推出新一期綠置居計劃的申請，是綠表置居計劃推出以來第四個銷售項目。這次計劃跟過去三期相比，內容有所不同，除全新項目、位於鑽石山的啟鑽苑共2,112個單位，也有上一期綠置居項目青衣青富苑及柴灣蝶翠苑的餘貨單位約525餘個，更有首次出售的租置計劃屋邨回收單位約800個，合共約3,500個單位，換言之合資格準買家有三項選擇。

　　其中啟鑽苑的實用面積約184平方呎至481平方呎，較評定市值折減50%，售價約118萬元至約385萬元。該屋苑最大賣點是位於市區，地理位置吸引，前往鑽石山港鐵站只需3分鐘步程，交通便利，難怪成為近年綠置居項目的焦點。

　　至於蝶翠苑和青富苑為未售出或因買賣協議撤銷而收回的綠置居單位，售價按評定市值折減50%，其中青富苑單位實用面積由187平方呎至284平方呎，售價由82萬元至168萬元。至於柴灣蝶翠苑的實用面積約187平方呎至320平方呎，樓價由99.4萬至190萬元。而約800伙租置計劃的屋邨回收單位，樓價介乎約14.4萬至109.4萬元。

　　綠置居2021的申請表於5月21日起派發，合資格人士可於5月28日起至6月10日期間遞交申請。綠置居攪珠預計7至8月舉行，合資格申請者9至10月會按申請類別的優先次序獲邀選樓。

　　新一期綠置居於5月21日起派發申請表、申請須知及售樓資料簡介等，合資格綠表人士可於周五（28日）至6月10日期間遞交申請表。

啟鑽苑位置極度優越

80後抽不成居屋卻中綠置居 學懂理財成上車重要得著

　　居屋申請一向競爭頗大，被視為「抽獎遊戲」，因申請人數遠超可供應的單位伙數；若「失落」屋居的「綠表」人士，又會否考慮申請綠置居？

　　不願上鏡、80後的陳先生接受本刊訪問表示，他雖未能抽中居屋，但就意外獲得抽綠置居的資格，更成功以210多萬元買入386平方呎的綠置居單位；他分享，自從得知抽中綠置居後，他的消費行為也因而改變。

　　今年35歲的陳先生，本與父母和哥哥一共4人居住在九龍城約300多平方呎的公屋單位。當初萌生申請居屋的念頭，皆因受到父母的鼓勵，「他們可能看到哥哥也擁有自己的物業，希望我可以買樓。」由於居住在舊式公屋，要面對的問題不少，例如需與兄長共用一間睡房，難有私人空間，「好像之前女朋友來我家住，當時我的哥哥還未結婚，她便要在客廳睡覺，有時早上上班都會『撞口撞面』，真的有點尷尬；我的母親亦因此提出過轉換生活環境的意見。」此外，單位廁所過於窄狹，洗澡時需對著馬桶，他形容如居住在「板間房」一樣。幸好其兄長及後結婚，並搬出居所，該公屋變為3人居住，但他的置業想法一直未變。

　　在2019年，陳先生與70多歲的父親以「綠表」申請居屋，當時更視馬鞍山錦暉苑為心水單位。「那時馬鞍山的居屋單位售價較平，而且我有朋友在那邊住，加上又有海繽長廊，閒時可以跑步。」然而他最終未能抽到居屋，但卻獲得抽綠置居的資格，「第一次抽居屋，但抽不中；之後我便收到電郵通知，可以免費抽綠置居；反正不用交申請費，便以一試無妨的心態抽綠置居。」

　　去年7月左右，陳先生收到通知獲得揀樓資格，並需要在收信7日後要揀樓兼支付首期，當時有柴灣蝶翠苑及青衣青富苑可以選擇。「在交通上，其實我覺得柴灣和青衣沒分別，但當時柴灣較大的單位只剩下200多平方呎，所以我揀選了位於青衣青富苑約386平方呎的單位。」

青衣青富苑

抽到青富苑 憂配套不足

　　雖然能擁有自己的居所令人鼓舞，但陳先生坦言，青衣的住所與現時在九龍城住所的配套差天共地，入住後或需時適應。他到青衣實地考察後，形容環境十分「荒蕪」，「我們住在九龍城都有30年，這裏人多車多，樓下甚麼也有，夜晚可以吃宵夜；我未在青衣居住過，不過去視察時，覺得附近甚麼也沒有，連食肆的選擇也不多。」他又預料，日後的交通費有機會增加，「現時，我的八達通每次自動增值的金額為250元，一個月須增值3次；但搬入青衣後，可能每月要自動增值5、6次。」

降家用使費 目標月儲萬元

　　得知成為「準業主」後，陳先生也一改以往的消費習慣，目標每月儲1萬多元。在酒店任職廚師的他，月入約2萬元，「現在我幾乎甚麼消費也沒有，一出糧便儲錢；未供樓之前，我一個月平均會用5000元至6000元；現在自己每月使費是2000元至3000元。」家用方面，由以往4000元降至2000元，「因為父母都知我要儲錢供樓而少付家用，也會體諒我。」

　　談到使費上最大的改變，除了是購物，便是出外飲食的消費習慣。陳先生笑言，以往十分喜愛購物，單家中放置的鞋已有60至70對，「每次想買鞋時，我便想到要供樓，藉此停止自已的購物欲。」至於飲食方面，他都減少外出用膳的機會，並利用公司提供膳食的條件下，盡量留在公司用餐，「我會規定自己，例如月入2萬元，需要儲大概1.5萬元，當中有2000元用於交通費及雜費，剩下的3000元，喜歡怎樣用便怎樣用，有時我也會不食飯，儲起飯錢買對鞋。」

　　有不少人成為「準業主」後，也會成為「理財策劃師」，管理日常使費之餘，又訂立儲蓄目標。陳先生支付了10幾萬元的首期，佔儲蓄三分之一；他又訂下60萬元的儲蓄目標，期望將來收樓後，可預留30多萬元至40萬元裝修，「現在已儲了30餘萬元至40餘萬元，2023年5月收樓，應該都負擔得起。」他預料，當單位裝修好後，便會與父母一同搬入居住，希望新單位可為家人提供私人空間。

房委員委員招國偉︰租置計劃單位價錢平吸引買家

　　最近樓市交投暢旺，新一期綠置居市場反應也不俗，其中鑽石山啟鑽苑成合資格人士的熱捧對象。公屋聯會總幹事、香港房屋委員會及轄下資助房屋小組委員會委員招國偉指出，除啟鑽苑外，合資格人士對租置計劃的屋邨回收單位也十分感興趣，最大吸引之處是樓價夠平。

招國偉

租置單位查詢較多

　　招國偉表示，是次綠置居推出三個種類的單位，自今年3月通過計劃後，公屋聯會也接收了很多查詢，其中來自租置計劃的屋邨回收單位的查詢較多，「透過網上及電話查詢的人中，有近七、八成查詢租置計劃，如單位分布在哪個屋苑及價錢等。」他又指，該會早前也進行問卷調查（結果將於6月初公布），調查發現，市場上有意購入租置計劃的屋邨回收單位的合資格人士最多，「主要是由於租置計劃的屋邨回收單位售價比啟鑽苑平，單位售價由樓價約14萬至109萬元水平，樓價中位數約50萬至60萬元的水平有不少選擇，樓價夠平，是十分吸引之處。同時，也有部分單位面積較大，也有些是位於中市區的舊屋邨，對準買家來說有一定吸引力。」 

　　至於青富苑及蝶翠苑的500餘個的餘貨單位，招國偉相信反應不會太好。「因為青富苑及蝶翠苑於上一期推出時，不少單位也是細單位，地點上也不算很吸引，較遠離市區。雖然啟鑽苑本身也有一些細單位，一、二人的細單位大概有500至600個，我相信兩者比較，大家選擇啟鑽苑機會較大。因此我相信餘下的人買入青富苑的機會相對不會太大。」他更直指，三個類別來說，相信青富苑是最後的選擇，這一次也有可能未能出售所有單位。翻查資料，去年以市價49折出售的柴灣蝶翠苑及青衣青富苑共3696個單位，以及14個長沙灣麗翠苑重售單位，最後賣剩523個單位、即約14%單位滯銷，銷情較差。

柴灣蝶翠苑

啟鑽苑位置極度優越

　　招國偉相信，年紀較大的準買家會傾向買入租置計劃的回收單位，「最大原因是他們的負擔能力相對較低，我們接觸過的部分查詢，是有些人問拿取綜援是否可以購入租置計劃的回收單位，因為假設一個10多萬元的單位，綜援戶的子女協助出資購入單位，也是有可能的。」至於較年輕或單身的人士，他估計購入啟鑽苑的意向會較高，「今次啟鑽苑的地點十分方便，未來屯馬綫二期通車後，交通將更為方便，這些也是吸引年輕準買家的原因。」

　　近年房委會針對綠表人士推出的資助房屋數量愈來愈多，公屋戶的置業需求是否那麼大，會否出現供過於求的情況？招國偉認為，公屋居民也有不少的置業訴求，但當中有不少人士希望政府重新推出租置計劃，「居民期望可以購入自己現在租住的公屋單位，這些聲音是我們幾次的調查中聽過。除了由於新樓售價較高外，大家也希望可繼續住在現時的單位，不用離開自己的社區及人際網絡。」

　　不過，他認為現階段政府重推租置計劃的機會不大，「其實每年房委會大概會收回約1,200個單位，當中選出約800個作租置計劃的貨尾推售，我覺得現在的數目已合適，現在拿部分出租的公屋出來賣，如果增加數目的話，在現在公屋輪候時間那樣長的情況下，情況不是太理想。」

　　政府早年推出綠置居的原意，是希望幫助香港人向上流，重啟置業階梯。招國偉表示，綠置居對協助公屋居民啟動置業階梯有一定作用，「現在樓價飈升得那麼厲害，居屋的白表申請人士屢創新高，2019年時間達到一萬宗申請，反映了大家對資助房屋的需求。」

憂炒賣綠置居成風

　　他續稱，綠置居買家購入單位10年後才可於自由市場轉售單位（景泰苑則於購入單位5年後可以轉售至自由市場），但業主在購入單位第3至5年間，可免補地價在居二市場出售予綠表買家。他舉例指，本港首個綠置居項目景泰苑於2016年推出，2019年已屆滿3年轉售限制，可於第二市場買賣，市場已錄得約20多個單位的成交，平均的帳面獲利已有180萬元。據市場資訊，景泰苑高層5室日前沽出，實用面積194平方呎，屬開放式間隔。單位日前以綠表價235萬元易手，成交呎價12,113元。原業主於2017年7月以112萬元入市，持有單位約四年，是次轉手帳面獲利123萬元，其間升值約109%。

　　招國偉說︰「綠置居業主沽出單位後，賺到一筆資金後可以投入私人物業市場，這是另一個階梯，因此資助房屋對首次置業人士來說，是十分重要的置業選項。」不過，對於部分綠置居業主持有單位數年後就即沽出單位，招國偉也擔心會令炒風出現，「住戶於太短時間後就將單位放售，是不是太理想的情況，我建議應該綠置居可於居二市場轉售的時間延長至5年，是較合適的做法。」

轉載自《iMONEY智富雜誌》