除夕日，土地供應專責小組（小組）公布「土地大辯論」最終報告。小組成員不辭勞苦做了1年多義工，幫助市民在充分資訊下作決定（make informed choices），為突破土地供應困局尋覓前路，值得社會致以衷心謝意！報告顯示︰（1）市民有明顯共識明白土地短缺嚴重，用盡各種方式增加供應刻不容緩；（2）政府估算未來30年土地需求4,800公頃屬嚴重低估，亦因此實際土地短缺遠高於官方預期的1,200公頃；及（3）香港需要土地儲備，因此政府必定要更有大志，努力造地！

　　冰封三尺非一日之寒。本港土地開發停頓15年，才陷入今天的缺地窘局，令全民受害。缺地令樓價高企，本港只有3分1家庭擁有私樓，能透過樓價升值分享經濟繁榮成果；「上車」成為「世襲」的特權，就算有高收入但沒有父母資助首期，置業永遠只是夢，絕不公義！按每平方公里已發展土地計，香港人口密度全球第3，僅次於孟買-雖然香港人均GDP是印度的近30倍，可謂貼最貴的錢，買最難受的痛！

　　缺地也令商業租金高企，打擊企業競爭力；租金貴還令本想落戶香港的企業捨港而去，也帶走年輕人就業機會。缺地亦直接衝擊民生︰香港對上一間大規模的綜合型公立醫院已是1999年落成的將軍澳醫院，令今天醫院長期「爆棚」。

議員誤導市民 拉布拖延為反而反

　　土地短缺的惡果，港人早已付了以萬億元計的民生及經濟學費，極可能是我們有史以來最昂貴的錯誤，無論如何也受夠了！若我們客觀、誠實、深切的總結教訓，便應痛定思痛，徹底改革，明白土地問題有如癌細胞，纏擾香港20載！我們不但要切除腫瘤，還要持續治療確保不再「復發」，否則我城再無翻身機會！

　　同時，筆者認為大辯論還揭示了香港3大系統性失敗︰（1）失敗的代議政制；（2）失敗的土地發展政策；及（3）失敗的官僚體系／程序。本文先詳談頭兩個。

　　失敗1︰政客無視事實反造地，代議政制失效。

　　小組報告顯示，85%受訪者支持或非常支持建立土地儲備，而市民所支持的選項，合計可提供土地供應平均達1,950公頃，高於1,200公頃的估算短缺。而不論維港以外近岸填海或東大嶼人工島，在電話調查中都得到近7成支持！

　　相比之下，堅持「香港根本不缺房屋、土地」、以「反對明日大嶼」為核心政綱的反對派議員比比皆是，靠似是而非的論據誤導市民。事實上，東大嶼都會的前期研究早於2014年提上財委會，卻被拉布「胎死腹中」。結果，我們要等到5年後，預計在本年才有機會拿到撥款！

　　本來，代議民主政體就是相信議員的分析能力，會了解政策詳情，代替市民議政。但如今議員一味把問題簡單化、口號化，甚麼大白象、官商勾結等對人不對事的陰謀論亂扯一通，只為搶佔道德高地。事實上，貼地一點分析，自會明白「魚與熊掌不可兼得」，沒有無痛的土地供應選項！

　　當明明有民意支持的項目都被拉倒，而政客也沒有做研究做功課，更往往透過司法覆核等手段阻撓造地，意味代議功能已不存在。

　　部分傳媒也有責任。借用新聞業界2018年關鍵詞"Newspaper In Name Only（NINO）"，筆者認為也適用於香港-但不是指網上新聞排擠實體報紙，而是有害群之馬，往往立場先行，誤導多於報道，唯恐天下不亂地小題大做，完全沒有盡傳媒為大眾廣播客觀事實資訊的天職！

發展政策失誤 嚴重誤判土地供應

　　失敗2︰土地發展政策方向錯誤，30年缺地1.4萬公頃。

　　本欄於去年9月便指，政府估計的土地需求過分保守，切記不能以為「填夠」1,200公頃便可收工﹗由1985至2005年的20年間，香港每10年開發5,000至6,000公頃土地。更早年份數據從缺，但回想自70年代至2000年建成的9個新市鎮，可推想過去50年香港造地的運行產量（run rate）只會有多無少。但最近10年（2005至15年）卻只有400公頃！

　　相比之下，政府指未來30年供應目標為4,800公頃，即土地運行產量由每10年6,000公頃，大跌7成至每10年1,600公頃，怎麼都解釋不了。因為人口結構和社會經濟環境，都不可能在10多年間出現數以倍計的變化，1,600公頃相比常態需求6,000公頃，是近4倍的錯誤低估！若我們希望在10年內追回過去10年的落後，同時保持正常的土地產量（每10年6,000公頃），那10年間（2016至2026年）的需求便高達11,600公頃（6,000 x 2 - 400）！再往後20年（2026至2046年），極保守地假設需求減半，即每10年3,000（6,000 x 50%）公頃。按此粗略計算，30年的總土地需求至少達17,600公頃（11,600 + 3,000 + 3,000），是10個明日大嶼的規模！減去預計供應3,600公頃，短缺為14,000公頃，比政府估算多10倍以上！

　　明乎此理，便應明白土地供應是個「all hands on deck」（全體總動員）的危急情況，所有可行合理、尤其是短中期方案都應積極支持！仍抱着「棕地優先」、「一吋海也不能填」等教條式堅持的人，便好比眼見熊熊大火，本應是不由分說、百管齊下利用所有水源撲火，卻猶豫用鹹水或水喉水不夠乾淨，結果提議用蒸餾水一樣荒謬，脫離現實！

官僚主義僵化 不願犯錯寧不做事

　　失敗3︰沒有紀律、不自省、失效的官僚及程序。

　　報告揭示了20年的土地問題是香港社會和政府「完全系統失效」（total system failure），害苦了95%以上的港人！其中，理應科學化及準確地做需求預測、為社會及經濟作長遠計劃、執行基建、造地、建屋的公務員團體，以至政府內部程序均責無旁貸。本欄下次將詳細闡述官僚問題的失敗。

　　以上任何一項失敗，都可數以年計地拖慢造地建屋，更何況我們「三害齊發」！

　　1. 本應監察政府的議員們，不單沒盡責了解事實及研究出更好的解決方案，還往往盡力將本來可行的方案拉倒；

　　2. 良好的分析與預測系統，必須具備高準繩度以及「差異分析」（variance analysis），持續監測估算和實際結果的落差，找出原因，優化系統。可惜我們土地需求估算系統，顯然是「廢料進，廢品出」（garbage in, garbage out），錯得離譜！

　　3. 政府官僚程序僵化，官員寧可少做少錯，把事情留給下一任接手（kick the can down the road），總之不在自己任內出事便算！難怪有社評贊成小組建議，拓地難度大，應由特首親自領軍督導，方有機會成事！

　　我們作為普通市民也有責任。因為我們容許議員、公務員、失敗的系統不斷害苦港人。小組報告把每個可行的選項，仔細研究、量化分析，還配以民意調查，我們必須除掉3害全面改革，香港才有望突破土地供應困局！