當一個社會政治體制在過去20年間令愈來愈多人幾乎「瞓街」或住劏房、公屋輪候時間愈來愈長、東西愈來愈貴、醫院愈來愈爆滿、擁有私人物業可分享經濟繁榮的家庭愈來愈少；當我們的同儕生活環境不斷改善，但主領發展的香港官員卻說，未來30年的規劃將不會改善今日的苦況，明天就沒可能會更好！

　　不會改善，代表前後共50年居住情況「沒有最差，只會更差」，這絕對是個已經失敗、無得救的制度！我們不能再讓為政者繼續視而不見，或容許他們小修小補一個已完全失控的機制！

　　本文集中討論由「麵粉」（土地）變「麵包」（房屋）的過程的問題。特首指其管治理念是「簡政放權」。筆者期望在土地房屋方面，這良好意願能徹底、盡快落實，因審批土地房屋發展的流程架床疊屋，已嚴重窒礙房屋供應！

　　土地發展管制主要牽涉3個部門︰規劃署、地政總署、屋宇署。其中，業界對地政總署詬病最多。首先，規劃署和屋宇署受相應條例規管，審批發展申請時要在法定時限（statutory time limit）內答覆；唯獨地政總署在審批地契事宜上沒有法定時限，往往拖延甚久！

地契被加入太多無關條款

　　地政總署審批慢，其中一個原因是過去20年，地契中加入了愈來愈多和核心地政事宜無關的條款。其他政府部門（如消防、環保、規劃、運輸等）不斷將自己政策範疇的事情，加入地契內，令近年出現如啟德某些地皮的地契，居然規定了住宅項目平台的設計，連色調、大小等元素，都要政府審批的荒謬情況！

　　筆者向業界專家請教，他們指出，多了上述不同非地政部門的要求，近年地契內便愈來愈多關乎設計等的主觀美學元素﹗政府應和業界商討地契監管的核心地政事宜，例如物業用途、高度等，其餘大量繁複細節應當省略。

　　又例如港大的研究指，在發展「綜合發展區」（CDA）前，發展商須先提交「總綱發展藍圖」（MLP），並擬備環境、社區、交通、排水/排污和古迹文物影響評估報告。法例規定，MLP上任何修改必須取得新的規劃許可；而一旦修改較原MLP超出10%，就須重新擬備整套評估報告！團結香港基金的研究則發現，全港CDA在1988年時只有10個，到2015年增至137個，4年後的今天仍有127個！有些個案，即使是申請改變外牆顏色或是泳池形狀，都要重做整份MLP及影響評估報告。這些修改，要和政府部門多回周旋，隨時要耽誤2年以上！

　　政府應為各項土地發展審批設下時限。若地契審批需要其他部門參與，便應為部門回覆設下「死線」，過期便假設沒有意見。現時屋宇署就首次呈交圖則法定審批期限為60日。地政問題較為複雜，可考慮設3至4個月為限，但總不能容許無限拖延！

　　事實上，很多基於良好意願提出的措施，在房屋極端短缺下已不合時宜。例如，於2011年提出《可持續建築設計指引》，為樓宇後移（setback）、間距及綠化上蓋面積等都定下要求。這是政府回應「屏風樓」問題而提出；但有些情況，發展項目為了其「綠化外牆」的植物有充足陽光，連樓宇入口的坐向也要因此改變，是否本末倒置？

　　審批程序冗長、政府管制愈來愈多，直接令樓宇落成速度減慢。所以若程序不改善，新增大量土地也是徒然！業界專家指這20年間，由投地一刻計到項目落成，所需時間由3年左右增加了起碼2.5至3.5年，今天中、大型項目更需時8年以上毫不出奇！

在安全前提下增房屋供應

　　上屆政府提出公營房屋地積比率提升20%，也有人詬病會影響居民生活質素，但卻濟了房屋短缺的燃眉之急；現屆政府甚至「更面對現實」，把提升幅度再加1成至30%！

　　在樓宇結構安全、符合防火衞生等要求的前提下，港人是否願意接受住宅建得「屏風」一點，綠樹少了幾棵？若市民連自己居住的環境也維持不了，要租住劏房，談「可持續發展」會否本末倒置？政府實應以加快加大房屋供應為目標，檢視並修改《可持續建築設計指引》。

　　正如筆者上次所述，以後就個別大型土地發展項目的諮詢應可大幅減少。因為小組已諮詢公眾5個月、收集逾100萬條意見。若740萬人的諮詢也只用了5個月，就個別區域的發展（如新界北、屯門西），牽涉的都是當區居民細緻的意見。民生無小事，但街坊最熟悉自己地方事情，不需要大量的新研究，理論上公眾參與1個月也足夠！

　　另一個本屆政府的重要施政理念是「理財新哲學」。可惜，這理念在基建規劃上卻仍未用到。

　　土地供應專責小組報告特別建議「創造容量，基建先行」，正是因為現時運輸部門評核應否建一條新道路／鐵路，是基於新道路的使用者所省下時間價值，而不考慮道路所帶來的「正面界外效應」（positive externality）。以2016年底通車的南港島線為例，按最初估算新線造價130億，需由政府負擔100億財務補貼，並以批出鐵路站物業發展權支付。但新線開通除把中區與南區的車程縮短近1小時外；還活化了舊工業區。事實上，受惠新線開通的鴨脷洲工業區傍邊臨海地皮，以逾168億元成交成為當時最貴的地王。單單一幅由基建增值的地皮，已將投資完全回本！

應改變不合時宜的成本效益計算

　　但在政府考慮新鐵路的成本效益時，地價收入、商業活動增加等的價值，都不會考慮。這亦是何以西鐵、馬鐵、東涌線延線等基建，等了這麼多年才出現，令屯門、北大嶼山、馬鞍山的居民，白白做了20年開荒牛！

　　這些程序和官僚做法不改革，縱使有地能建屋，也不能真正幫到市民！因此，政府實應改變現時不合理的成本效益計算，盡快拍板興建港島南線的西段。

　　無論如何，我們土地發展的規劃與執行系統已是千瘡百孔，需大刀闊斧改革。此刻小做，便等於大錯。當一個體系按現時路向走，注定50年都不能超生，這條死路無論如何也不應該繼續前行！筆者深信，只要港人勇敢誠實面對現況、痛定思痛，徹底改革土地房屋政策，重記我城事事力臻善美的初衷，還有絕地反勝的機會！