金管局推出共8輪收緊按揭措施，都重複指「現時低息環境極不正常」、「一旦利率回升將增加資產市場風險／供樓負擔」，因此有必要加強監控風險。金管局連續10年，以「加息風險」這唯一理由，硬要倍加置業首期要求至4至5成，剝奪數以十萬計家庭的置業機會。這些從基層家庭長大、但有骨氣努力讀書、勤奮工作、上流力極佳的中高薪一族，明明收入供得起樓，就只因沒有富爸媽提供首期，便令置業夢碎！

　　相反，過去10年上車的，大都是家庭本身已有物業或其他資產，加劇「有樓vs無樓」的深層次矛盾！事實上，全港250萬個家庭中，只有約3分1共80多萬戶居於自置私樓，亦即3分2家庭無法透過樓價升值分享經濟繁榮成果！更尤甚者，受害於錯誤的首期政策，自置私樓家庭在過去經濟蓬勃的5年不升反跌2萬戶；而租私樓、捱貴租的家庭則由39萬戶增至50萬戶，佔比在5年間由16%跳升至20%！這批達數十萬戶中高薪人士不能住公屋、又不夠首期買私樓。錯誤的首期要求增加，就此打斷了置業階梯！

　　更離譜的是，作為金融中心專家中的專家，擁有全港最大的研究團隊，金管局不可能犯這麼龐大的技術錯誤：10年過去，局方苦盼香港跟隨美國加息，但美國加息9次共225點子（2.25%），本港才只加12.5點子（0.125%），只有美息增加的18分之1，亦即誤差達95%！

年年警告風險 危機從未出現

　　近日美國利率期貨顯示，市場預期2019年聯儲局將不再加息，2020年更將減息！聯儲局前主席耶倫更相信「是次加息周期已完結」！金管局還有甚麼藉口保留「加息3厘」的壓力測試？事實上，所謂「控制銀行體系風險」其實全無根據！11年前，金融海嘯源頭美國，其住宅按揭違約比率（foreclosure rate）自2008年起急升，高見4.5%。反觀香港，縱使經濟及樓市受壓，但銀行體系沒受任何衝擊，本港按揭貸款拖欠比率自2008年起跌穿0.1%，2010年後更低於0.03%，比美國違約率高峰低150倍！在過去10年，該數字一直在近零水平徘徊，說明從沒任何客觀需要加強保護資本極雄厚的銀行！新造按揭平均貸款比率只有5成、自住單位有66%已經供完等，說明香港銀行體系與樓市相關的風險，一直健康得不得了！

　　到底「控制銀行風險」，實質、客觀、準確理據何在？特首強調本屆政府要「實證為本」，而美國聯儲局亦已表明貨幣政策將「依賴數據」（data dependent）。這兩項原則，金管局過去10年都失敗得一塌糊塗！

　　而金管局錯得如此離譜，影響的不是個別企業盈利或分析員名聲，而是數十萬計家庭在一夜之間，經十數年艱辛終於儲夠首期準備買樓，卻因金管局將首期要求倍增而無法上車，因此被迫由買轉租，把明明可以透過供樓累積的財富，變成「有出無入」的租金支出，眼白白看自己辛勞工作的成果，月復月替業主供樓，這公義嗎？

按揭成數太緊 買樓變成特權

　　美息持續高於港息，近來更擴闊至150點子的近歷史高位。按聯繫滙率制度，理應出現資金由低息港元轉到高息美元，收窄兩幣息差。為何如今似乎失效呢？簡單點說，套戥行動以致息差收窄的主角是銀行，而近年息差長期不收窄的主因有二，也與銀行有關：（1）新的巴塞爾協議3（Basel III）規定銀行進行跨貨幣套戥時要作「逆轉」撥備，增加了套戥成本；（2）2008年國際金融危機後各地引用沃爾克法則（Volcker Rule），它要求銀行大量減少投放在炒賣的資本，管控銀行業承受的風險。當銀行的炒作本錢大幅縮水，它們當然會集中精力於高回報的機會，而不再對一年只有幾十至100多點子回報的港美息套戥有興趣。

　　以上兩點對普通市民來說可能是新知，但對監管銀行的金管局肯定是舊聞！局方明知新的制度會（及已經）令美息向上而港息難以跟隨，卻仍然重複提出港息會急升、又堅持對置業人士作加息300點子的壓力測試，無疑是妄顧事實，延續誤導！

　　央行首重公信力，局方政策應基於客觀事實服眾。其實，基礎經濟學的知識也告訴我們，利率低企源於資金供過於求。一個正常運作的銀行體系，正好讓閒置資金流向高收入（即信貸風險低）但缺首期的買家，透過高成數按揭（如8、9成）助其上車，自然會大量吸走市場上過剩資金，抽緊銀根令利率上升，這才會使港美息差收窄！相反，首期要求倍增至4成，等於強迫有意置業者在銀行體系內儲更多、更久的錢，反而增加資金供應，港息更難向上﹗

　　另一個可以保障銀行穩定的方法是加高按揭貸款的資本風險儲備（risk weighted asset）比例要求。但在按揭拖欠率近零的情況下，這做法同樣毫無根據。

　　按揭成數收緊，有錢買樓的都是本身有資產的家庭。舉個例，本來居於1,000呎單位的一家四口，今天樓已供完。假設呎價1萬元，夫婦沽出套現1,000萬，用500萬買500呎細單位自住；還可給成年兒女各250萬首期，讓他們各以5成按揭另買一個500呎單位！現行政策把明明可借8成按揭的買家拒諸門外，剩下的都是平均按揭成數低於5成的人。這亦令置業成了「跨代世襲」的特權，可謂不公不義之最！

放寬置業首期 應對換樓需求

　　當全港有高達50萬私樓租戶，政府不能假設有意置業的就只得剛成家立室、只需細單位的年輕人！事實上，私樓租戶的年齡中位數達45歲。這些中年租戶因年齡問題，不可能再造20年按揭。試想像20年後退休的他們，如何支付現時佔其收入3、4成的租金？

　　因此，政府應考慮針對首次置業的實際用家，放寬置業首期（如樓價2,000萬以下）要求，容許承造最高8成按揭，條件是該買家購入單位後必須自住，8年內不能放租或放售。上述建議一方面可以有效阻隔投資需求（買入單位丟空8年、無法收租的財務成本極高）；對於用家而言，例如剛有子女的新婚夫婦，8年後孩子也8歲，實有換樓需求。這當然會造成一點不便，但可以為其省下2成額外首期。事實上，這和最新的居屋及綠置居安排類似：買家可享極低首期（低至5至10%），但也有10年禁售期。

　　或有人擔心這樣會增加置業需求，推升樓價。但必須留意，這些用家即使不買樓也要租樓，同樣會推升租金。筆者的建議只是把該名用家由租客的身份變成業主，其實對全港整體的單位需求數目並無影響！但建議可遏抑租金升幅，減低租金回報率及買樓收租的吸引力，反而能控制樓價升幅。

　　若管理金融制度的為政者不能按邏輯和事實，準確履行其職責，不要說在大灣區爭取領頭角色，甚至連國際金融中心地位也不保！