港人因新冠肺炎而減少外出，網購此時正好能滿足市民日常生活所需，背後有賴物流業的支援。面對口罩供應短缺，多個團體相繼斥資設廠生產本地口罩，展現再工業化的活力。疫情凸顯物流與工業的重要性，但政府近年卻鼓勵將私人工廈改裝作非工業用途，未見有相應提供新的物流與工業空間，恐怕將成本港物流以及再工業化發展的絆腳石。

物流及工業空間需求與日俱增

　　不少人誤以為物流僅是普通的派送服務，實際上，物流公司亦為客戶管理庫存，更會提供包括加工、包裝等高增值服務，因此需要足夠的倉儲及物流空間。規劃署的2014年全港工業用地分區研究顯示，私人工廈中有近一半的樓面是作倉庫／貯物用途。縱使多數私人工廈日漸殘舊而且難以滿足現代物流的要求，然而其空置率只有6.3%，與全球其他地區相若，足見物流業對倉儲空間需求殷切。

　　近年亞洲地區經濟蓬勃，帶動跨國貿易的需求。香港作為區內物流發展成熟的經濟體，同樣受惠。2000年至2017年間，貿易及物流業的本地生產總值上升了81%，進出口貨運物增加42%。然而，工業用地和私人貨倉樓面面積的供應卻大幅落後，增長率僅為37%和11%。（見圖一）政府於2010年開始推行「活化工廈政策」，促使工廈被翻新為寫字樓、服務式住宅等商業用途，亦使工廈的樓面面積在同期減少了6%。物流用地短缺將無可避免地推高租金，削弱本港貿易和物流業的競爭優勢。

及時增加樓面面積 支援行業發展

　　香港的工業及倉儲空間不足之餘，更未能配合現代貿易物流業日新月異的運營需求。現代物流配送中心需要更大的樓面面積和高樓底設計，也要具備供貨車直接進出口和透過斜道到達上層的設計，以加快裝卸、存倉等工序。由於多數舊式工廈欠缺上述設備，棕地的物流作業便應時而生，現時約一半的棕地作業（約650公頃）便與物流業相關。然而，棕地未有經過妥善規劃，因而構成加重交通負荷、環境污染及噪音等問題。

　　貿易及物流業為香港的四大支柱行業之首，僱用全港19%的就業人口，為本地生產總值貢獻達21%。自去年起這兩個行業便飽受中美貿易戰及全球疫情肆虐的打擊，政府有必要提供適當的支援來穩定就業。再者，政府在施政報告中提到要加速本港再工業化，吸引高技術工業在港發展。再工業化所需要的空間對樓底高度、支柱跨度、結構承載力等有較高的規格，故此，增加高級別的工業及倉儲樓面面積能輔助物流業與高端工業的發展，一石二鳥。

政策需因時制宜 平衡產業發展

　　政府制定有關工廈的政策時，應充分考慮相關行業，特別是物流業和再工業化的發展。普遍而言，工業樓面的租金回報比商業及辦公室低，因此按現時「活化工廈政策」將所有重建用途的申請一視同仁的話，業主欠缺誘因在重建後繼續提供工業或倉儲空間。故此，就改建至更高級別的物流及工業建築的申請，政府可以推出更優惠的寬免條件，鼓勵業主繼續提供工業樓面。棕地現象反映的正是工業用地政策的不足，我們希望政府能有完善的產業發展方向以解決根本問題。