原先今日會繼續講33211的理財方程式，不過，有些話不吐不快。

　　前日有一小型發展商推銷屯門新盤，最細的單位只有128平方呎，可說是全港歷史性最細單位。負責人竟然說：「皇帝都係瞓一張床，咁大個紫禁城都去唔晒！」

　　為了賣樓，為自己樓盤說盡好話，不怪你。但你也不用說得那麼涼薄尖刻！

　　128呎一個單位就有如「劏房」，說甚麼學生宿舍令人感動，說甚麼從未聽過家長投訴學生宿舍坎坷。

　　你出盡法寶做生意，但說話也不要說得太盡，皇帝住在紫禁城，確實只睡一張床，但他可隨時睡在幾千張床上的任何一張；紫禁城很大，都是他的；天下更大，都是他的。

　　128呎迷你單位，呎價萬多元，是那些年輕人、是那些買樓人士省吃儉用多年，才上到車的唯一。你怎好意思以紫禁城皇帝的龍床去比？

　　你為求賣樓，把面積縮小，抬高平均呎價，因單位細，整體銀碼小，給人錯覺樓價低，其實以呎價計，很貴。你賣樓，賺錢之外，也要講點良心！

　　購買此類細單位的人士，要有心理準備，當樓市一直向上時，需求大，甚麼單位，不管大小，即使凶宅也很值錢；反之，當樓市持續下跌，買家減少，賣家想出貨，單位若不夠吸引，即使減價，也不易找買家，更何況是一個迷你單位。 

特別關注：「明年是炒家世界」

　　今年預計四個黑天鵝，一是美國加息，一是英國脫歐， 一是美國大選，一是本周日意大利憲法公投，結果兩個「爆」了， 一個「拖住」，一個未知。

　　英國脫歐，股市急跌後便重拾正軌；美國大選後，道指竟然不跌反升，兩隻黑天鵝「爆」出冷門，造成震撼，卻沒有對股市造成實質傷害。美國加息，拖了11個月，本月是否加息，仍是未知數，但加息傾向較高，但已經消化了，爆不成。 最後一個「未知」的意大利憲法公投，能否真的「爆」出黑天鵝，仍是投資市場焦點。

　　或許港人不大熱衷看歐洲政局，所以許多人仍不知道為甚麼意大利憲法公投有機會影響全球政經局勢。

　　簡而言之，這是意大利人一次脫歐公投，如果公投失敗，總理倫齊的執政黨政府下台，之後登場的政黨將延續近年全球興起的民粹主義浪潮，慫恿意大利人盡早脫歐，假若意大利脫歐，因意大利用的是歐元不若英國自己用英鎊，故歐元將面臨大衝擊，甚至有可能令歐盟瓦解，所以任何涉及金額多的投資均要小心，何況明年當特朗普上任美國總統後，更多變數。

　　昨日去了聽一經濟高峰論壇，滙豐銀行副主席兼行政總裁王冬勝說「明年是炒家世界」，呼籲投資者要小心謹慎，樓價會持續高企，而歐美各國政局動盪，經濟難有大起色。

　　與會學者提醒，美元強勢及美國加息下，港股及樓市將面對挑戰，籲市民持現金最穩陣。

　　美國自2008年實行弱美元政策，而與美元掛鈎的港元，則陷入通脹。在2013年人民幣兌港元漲價23％，內地人來港置業增，香港的物價及樓價被推高，王冬勝說「造成人心不滿，這是貨幣造成的現象」。近來美元轉強，但他認為環球資金充裕，國內投資者仍會來港買樓保值，意味着明年樓價仍高企。

　　明年英國啟動脫歐程序，英鎊匯價肯定波動，加上明年歐洲多國大選，美國候任總統特朗普上任，在較多不確定性下，美國及歐元區經濟難有大起色。

　　不過，供樓的人應該會開心一點，因為滙豐銀行亞太區顧問梁兆基認為美國若本月加息，香港跟隨的機會不大，至少1厘以上才會跟隨。