「我們以後的商場，大部分舖頭都一定會以做一間餐廳的規劃來設計，」一個大孖沙跟我說：「因為將來的零售業肯定給網購取代。」

　　大孖沙是千億家族的二代，長期在國內工作，又全球到處去尋找機會，十分掌握互聯網經濟，和他一席話，獲益良多，亦感受甚深。

　　他的意思是大部分商場以往是靠零售衣服鞋襪家居用品為主，但今日網上購物發展迅速，這些東西基本上都是可透過網購解決。雖然現時佔的比例額不高，但趨勢已成。他們是以做地產起家，在內地一、二線城市發展大型商場，是複製香港當年的成功經驗。因此過去2、30年，在內地一、二線已建成了不少商場，亦營運得不錯；而在過去兩三年也作了在三、四線城市興建商場的的決定，故見到網購趨勢已成，他要求下屬在設計大型商場內每一商舖時，要考慮未來商場零售可能受網購拖累因素，於是在入圖則申請時，作雙重準備，把舖位既可作零售店舖出租，也可改變成食肆，這樣的話就像買了保險一樣。

　　網上購物怎樣盛行也好，人始終要交際的，要社交的，吃飯是不可少，所以把零售店舖作雙重準備，改作食肆是他的想法。

　　這是他在國內的看法，他的看法將可能影響投資房地產的投資者，尤其是以零售出租商場為主的地產發展商，影響最大。

　　當然香港的情況或許有點不同。目前網購只佔香港零售市場的6%，和美國的12%比較仍然偏低，但隨著網購顛覆傳統零售力量的增強，零售店舖的市場佔有率將逐步下降，投資商場REIT不能不多加考慮。

　　不過，領展(0823)則大大不同。最近她又分拆十幾個商場，套現200多億。領展做的應該可以叫做平民商場。街市買的都不是高級貨，$10一斤菜心、$25叉燒，這些生意怎麼能給網購搶走呢？這些商場都是年紀較大的居民居住，所以這裏商場競爭力雖然沒有，但生意肯定不會給網購取代。

　　這些商場既有大型超市和街市、又有蚊型小店和診所、美甲店、理髮舖、補習社、學琴室.....林林種種的日常生活社交學習所需，是一個提供社區服務多於是一個商場。反而高級的商場，賣高檔衣服鞋襪的，若和網購比較，價錢又貴，選擇又少，又不准退貨，她們面對的壓力何其大。

　　從本港某名店年報看，她在內地每賺8元，其中只有1元是在實體商店內賺回來，餘下的7元是在網上銷售。當然她們提供的網購，可是有專人送貨上門，而且提供改長削短、隨時退貨等服務。

　　實體店面的零售業面對網購的挑戰，有點事不關己，但我們在考慮投資，尤其是房地產REIT中，有很多高級商場的，便要多加留意了。至於領展，雖然前景甚佳，既可繼續拆骨賣商場，又可投資海外，但管理層無良心，只看金錢，置屋邨居民生活於不顧；於道德而言，我一股不買。