【上海特寫】地產信託獲監管青睞 盈展項目證券化加速資金回籠

　　在國家去槓桿、防範金融風險的號召下，證券化以及地產信託(REIT)這一類風險及槓桿較低的金融創新工具獲得監管機構支持。盈展集團主席及首席執行官司徒文聰看準時機，以其街道店舖翻新項目發行城市存量更新基金，回籠資金等待逾億，以加速進行其他商業項目更新計劃。

盈展有意翻新位於上海長壽路一個商場項目，據記者在現場觀察，該商場目標顧客為中基層消費群 (楊英傑攝)

　　REIT即是投資在地產項目上的基金產品，公司將旗下地產項目進行證券化吸引外界投資，投資者除了可共同分享地產項目交易、租金及增值所帶來的收益外，最重要是其信託的主要收入為租金，所以收益較為穩定。司徒文聰表示，香港及美國的收租股在金融危機期間，收到的影響最少，因其收益穩定，所以是一種風險較低的資產。

　　司徒文聰指，盈展將上海銅仁路改造項目實行證券化，在18個月內便把5至6年的租金收益回籠，回籠資金約1.1億元人民幣。司徒補充，若不進行證券化，商業更新項目可能需要5至8年才回本，這樣會大大減慢公司對其他項目的投資進度。

　　銅仁路由酒吧街變身名店街，無論是對社區環境、人流還是租金都有提振作用，這也是地產證券化的其中一個好處，物業管理公司為了租金收益的可持續性，必須要對項目進行妥善的規劃及管理，為城市舊有存量增值，對城市改造亦有益處；相反，若用以往開發商財大氣粗的圈地模式進行規劃，一旦出現流動性或信貸問題，或者覺得項目無利可圖，便會考慮將物業直接出售，而最壞後果則是散售，這樣會對物業管理帶來混亂。

採訪後記：以領展為鑒 城市更新也要有人文溫度

　　記者在上海實地觀察期間，發現在盈展計劃發展的淮海路地段，有數個廣受老一輩歡迎的食品店，窗外大排長龍，負責人員介紹，這種具有老上海風情的食品店，目前計劃會保留；但在另一家盈展準備翻新的舊式商場內，同樣有不少價錢親民的小餐廳在做生意，商場翻新後，它們能否繼續經營?在附近生活工作的人們是否樂見這樣的改變?

　　其實，香港人對於商場翻新亦不陌生，例如在領展(00823)的翻新街市計劃下，街市變得乾淨整潔、燈火通明的同時，不少小商戶卻因不敵租金急升而結業，消費者買菜的選擇亦愈來愈少。

　　內地網絡上曾有個說法，月薪不過萬元的人，若想在上海過有尊嚴的生活，一日三餐只能在便利店解決，但實際上，上海底層打工仔月薪不過五六千元甚至更低，對他們來說，20元一杯的奶茶也已經是奢侈品。國家呼籲城市存量活化後，他們的休憩和消費的空間可能變得愈來愈少。記者相信，城市更新要深度也要溫度，適當的人文關懷也是上海活力的源泉。

撰文：楊英傑

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