陸東專訪 | 灣區融合港難逃通縮與樓價下行，北都忌淪地產項目（有片）

　　北上消費、跨境返工，一字解釋謂之「平」。這種交通便利化、邊境模糊化，在「星級分析員」陸東看來，卻是通縮壓力的傳導之源，勢必收窄港深兩地的樓價、薪酬、物價差異。他最新接受訪問時表示，港樓正處於大的下行趨勢中的一個反彈，但基於版權法、普通法、資金自由流動的制度「溢價」，相信不會跌到大灣區水平，而此也正是北部都會區的吸引力所在。

陸東認為，港樓正處於大的下行趨勢中的一個反彈。

港樓貴灣區樓兩三倍，注定難維持

　　福田居住，港島返工，現不現實？單計港鐵車程，落馬洲至金鐘僅51分鐘，與屯門至金鐘的46分鐘相差無幾，但屯門市中心的二手樓平均呎價卻是皇崗的1.6倍，以港島代表性藍籌屋苑太古城計，更高達皇崗的2.4倍。

　　陸東就指，當家住福田、南山，往沙田、尖沙咀上班愈來愈方便，甚至現時過關只需刷臉、非常快捷，香港樓相對灣區樓的兩三倍差價注定維持不了。他強調，從未說過香港樓價會跌到大灣區水平，但當擁抱大灣區長遠而言成為香港的唯一出路，樓價差距必然收窄。他說：「當新界樓去到6000元一呎的時候，即使如淺水灣、山頂仍是貴價地段，但樓價差距也必然收窄。」

　　對於坊間普遍預期樓價今年續反彈，樂觀者更言會升15%，陸東表示，資產價格的修正不會似石頭掉進水裏一沉不起，而是「有波幅、有反彈、有疑似復甦」。正如1997年亞洲金融危機時，港樓亦曾跟隨港府成功擊退炒家及其後的科網熱潮而反彈，但反彈後又再向下。

太古城的樓價是皇崗樓的2.4倍（資料圖片）

浪費時間走老路，淪「三代供一舖」

　　樓價之外，還有薪酬、物價。他慨嘆，和大灣區融合之後，見不到有甚麼辦法能夠獨善其身於通縮壓力之外，「大灣區人工是你三分之一，香港人工為甚麼不跌？難道大灣區的人每日有24小時，香港人每日有48小時嗎？」他續稱，當專才、優才到港「溝淡」，「你要一萬五才肯做的工作，他一萬元就肯做」。鑒於此，當香港薪酬下跌，資產價格、零售價格也一定下跌，「就連原本賣60元的『頹飯』，可能也要降至30、40元」。

　　會否對此感到焦慮？他反指「歡迎」，因香港從董建華年代已浪費太多時間，縱有大計劃，但總是重蹈靠炒樓、炒股票、賣保險的老路。他說：「廿幾年前大熊市，已曾說過多遍，要發展其他層面，但最後又是行回舊路⋯⋯以前香港是一舖養三代，但如今慘淪一舖供三代。」

　　陸東以港府當年雷聲大雨點小的「數碼港」，最終淪為住宅項目為例，再看眼下的西九文化區，也是要靠賣樓。他認為「文化」並不等同填海、造館（如M+）、買貴價藏品，而是一切應從教育開始，並寄語北部都會區切勿重蹈覆轍。

西九文化區也要靠賣樓來維持開支 (Shutterstock)

北都最大擔心在各階段執行風險

　　眼見周邊深圳、杭州、台灣等地區的創科發展日新月異，被寄予香港未來發展新引擎厚望的北都，似才剛剛下筆（河套園區第一期首批次五幢大樓落成），如何後來居上？陸東認為，香港並非從零開始，而是引進內地專才優才，「我問大陸那些創科公司『來不來（北都）』？他回答說『來』」。

　　香港的吸引力何在？背後玄機就在於香港版權法、普通法、資金自由流動的制度「溢價」。他說，創科企業最擔心相關創新遭盜版仿冒卻投訴無門，但在香港，侵權者會遭拘捕甚至坐牢。他憶述自己在羅湖商業城的親眼所見，有展示盜版國際大名牌的商舖，以大字招牌標榜「仿真度99%」，直指此景在香港不會出現，而這就是企業來新田、來古洞的吸引力所在。

　　不過，對北都前景沒有懷疑的同時，陸東指最大擔心在不同發展階段的實際執行風險，因「將爛地變作良田」需要大量資金，而無論是香港政府還是地產商，財政狀況都並不寬鬆。

北部都會區不同發展階段的實際執行存在風險 (Shutterstock)

【香港好去處】2026去邊最好玩？etnet為你提供全港最齊盛事活動，所有資訊盡在掌握！► 即睇