《拆局麒想－林嘉麒》新世界連串企業行動，提前釋放價值去槓桿

　　《拆局麒想》２０２４年環球投資主題之一是「減息」，傳統上，地產股可直接受惠。近期
已見本地發展商積極部署未來的蹤影，發展局最新於上星期公布了「加強版傳統新市鎮發展模式
」（「加強版模式」）的修訂換地安排詳情，適用於古洞北╱粉嶺北及洪水橋╱廈村新發展區、
元朗南及新田等地。配合港府新政下，地產股價值有望釋放。
　
　　政府原則上會收回所有規劃作發展用途的私人土地，然後撥作各種用途，包括批售土地作私
人發展。政府亦會容許土地業權人在符合條件下申請原址換地發展，免卻政府收回、清理和平整
土地以及日後土地招標工作。修訂安排不但讓土地業權人配合政府規劃更深度參與發展，加快北
部都會區發展和讓發展更整全，亦有助減低政府前期的收地及開發成本，並讓政府提早收取土地
收益。
　
　　新世界發展（０００１７）一直按計劃執行連串企業行動，近期動作多多，繼上月接納回購
本金總額約６﹒１億美元的七隻債券後，最新與華潤置地（０１１０９）成功達成全港首個央企
港企《北部都會區項目合作協議》，合作發展的地方正是北部都會區內的農地。該項目涉及約
１８００個住宅單位，擬今年內動工，以配合高端專業服務和物流樞紐產業發展，市場估值逾
１００億元。
　
　　值得留意的是，新世界近年先後就北部都會區內九幅用地申請改劃及發展，若果順利落實，
將會額外提供多達１２７０萬平方呎，涉及２﹒３萬伙供應。其中扣除約４０００伙屬於土地共
享計劃下撥歸公營房屋單位，私樓供應仍可達１﹒９萬伙，接近兩年的私樓供應量。政府修訂北
部都會區原址換地安排，其中最重點的是在符合兩項條件下，可協助發展商收回第三方土地；其
次是擴展標準金額補地價框架，首階段包括元朗、北區和屯門，初步將設立１０個分區，而持有
土地至少要５０％屬於農地則可參與。
　
　　新世界屬於擁有最多農地儲備的發展商之一，根據２０２３年年報，集團在新界持有合共約
１６３６萬平方呎農地面積，其中約９０％位於北部都會區內範圍。連同土地共享及城規計劃申
請在內，新世界過去幾年先後提出的農地改劃發展，合共涉及土地面積達４８４萬平方呎，集中
在元朗唐人新村、新田一帶。集團去年９月位於粉嶺北的項目，由農地改劃住宅發展，是首宗採
用標準金額補地價個案。假如以同樣方式發展，有助分攤前期成本外，亦可於樓盤交付前令資金
回籠，增強資金流動性。
　
　　另外，集團早前宣布成功邀請馬紹祥加盟，在今年１月１日起正式被委任為公司首席營運總
監。馬先生作為香港發展局前局長，在建造界工作超過２５年，曾在多間工程顧問公司出任要職
。新世界在發展北部都會區的同時，亦獲得馬先生加盟，我們有理由憧憬新世界在土地發展將有
一連串大動作，值得好好留意。《元宇證券基金投資總監　林嘉麒》
　
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