內地樓市現「小陽春」，上海再降購房門檻，內房股可再吼？

　　內地樓市近期出現「小陽春」，上海二手房市場成交量創新高，北京及廣州等重點城市二手房市場亦見回暖，2月份內地70個大中城市樓價按月降幅則繼續收窄。其中上海近日再降購房門檻，將商業用房貸款最低首付比例降至30%，是上海樓市新政「滬七條」自2月26日實施以來的又一穩樓市舉措。內房股昨日普漲，其中龍湖集團(00960)收升4.4%，不過今日即見回吐，內房股可否再吼？應如何部署？

*上海降商業用房最低首付比例至30%，二手房周成交量創5年高*
　
　　人行上海總部公布，自本周一（16日）起，上海市商業用房（含商住兩用房）購屋貸款最低首付款比例調整為不低於30%。市內金融機構應依該通知規定的下限要求，結合機構經營狀況、客戶風險狀況等因素，合理確定每筆貸款的具體首付比例。在具體實施中，各家銀行需充分考慮在途交易等因素，切實便民利民。此前，商業用房（包括商鋪、寫字樓、酒店、商業綜合體等）貸款最低首付比例通常為50%。
　
　　而上海二手房市場持續升溫，成交量屢創新高。據《界面新聞》引述網上房地產數據報道，3月9日至3月13日，上海二手房連續5個工作日成交均突破800套，日均成交874套，至上周六（14日）單日成交更達1472套，逼近1500套大關，3月15日成交1390套。上海二手房市場上一次達到此成交高度，還要追溯到2025年3月15日的1473套。3月上半月，上海二手房累計成交已13955套，其中上周的二手房網簽量為7233套，創2021年以來周成交量新高。此外，據統計局昨日公布的數據，2月份上海二手住宅銷售價格環比上漲0.2%，結束2025年5月以來連續九個月的負增長，環比首次轉升。
　
*江蘇多地二手房成交量持續攀升，全國重點城市二手房市場回暖*
　
　　江蘇多地的二手房成交量也在持續攀升。南京網上房地產數據顯示，3月2日至3月15日兩周的時間，南京二手房累計成交量達到3737套。在徐州，3月上旬二手房成交量環比也出現上漲。從成交周期看，以往動輒掛牌數月無人問津的房源，如今短則兩天、長則十餘天即可完成交易，市場流通效率大幅提高。
　
　　從全國範圍來看，重點城市二手房市場回暖。北京3月份前13天二手房網簽6848套，全月成交量有望突破2萬套；廣州二手住宅周成交量環比上漲118.8%，單日成交量破千套；截至3月15日，杭州二手房成交量已突破3600套，超過2月全月總量。

*內地2月70城樓價環比降幅繼續收窄，同比跌3.2%為八個月最差*
　
　　另國家統計局近日發布的最新數據顯示，2月份70個大中城市商品住宅銷售價格環比降幅繼續收窄。其中，一線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月下降0.3%轉為持平，二、三線城市新建商品住宅銷售價格環比分別下降0.2%和0.3%，降幅均收窄0.1個百分點。清華大學房地產研究中心主任吳璟認為，2月份商品住宅銷售價格環比降幅繼續收窄是一個很積極的訊號，背後是政府所採取的一系列的措施持續轉化為對市場穩定的推動。
　
　　《路透》根據統計局公布的數據測算，2月70個大中城市新建商品住宅價格指數同比跌3.2%，為八個月最大跌幅；環比跌0.3%，則為六個月最小跌幅，此前連續三個月跌0.4%。經測算，2月70個大中城市中，新建住宅價格指數環比上漲的有10個（上月5個），下跌53個（上月62個），持平的7個（上月3個）。國家統計局城市司統計師王中華解讀稱，2月份，總體看，70個大中城市商品住宅銷售價格環比降幅繼續收窄、同比下降；新建商品住宅銷售價格環比上漲或持平城市個數比上月增加。
　
*中原地產：樓市3月有望繼續回暖，惟尚未完全走出調整周期*
　
　　中原地產首席分析師張大偉認為，儘管房價環比降幅收窄釋放積極訊號，但同比下降的態勢未改，說明市場尚未完全走出調整周期。前期房價調整的慣性仍在，短期內房價難以實現全面反彈，「穩中有進、溫和復甦」將是未來一段時期的主基調。而出現房價階段性企穩的原因主要有「小陽春+政策+前期超跌」三大原因，春節相對較晚，小陽春主要體現在2至3月，整體樓市3月有望繼續回暖。目前京滬主要成交的二手房集中在前期超跌的房源和部分優質教育資源房產。
　
　　歐亞集團中國區總監王丹預計，房價最早2027年觸底，但房地產在2035年之前沒有拐點。她認為，中國長期政策目標是科技創新成為增長引擎。在實現這個目標之前，中國會注重住房的可負擔性並擴大廉租房市場，以保證低收入人群的生活穩定。而2035年之後，由於大部分住房會接近生命周期的終點（許多塔樓的壽命只有25年），需要開始大規模更新，屆時房地產將會再度上行。
　
*融創料去年虧損收窄至最多130億人幣，因境外債務重組收益*
　
　　值得一提，融創中國(01918)昨收市後公布，預期截至2025年12月31日止年度公司擁有人應佔虧損介於120億元（人民幣．下同）至130億元，虧損較截至2024年12月31日止年度本公司擁有人應佔虧損約257億元大幅減少，主要是因為本年度錄得境外債務重組收益所致。
　
　　融創指，剔除債務重組收益影響後，本年度錄得虧損主要是因為受市場影響，結轉收入大幅下降且毛利率承壓，及進一步計提資產減值撥備及或有負債撥備所致。
　
*摩通：人大會議未帶來驚喜料內房短期跑輸，關注4月底政治局會議*
　
　　摩通早前發表研究報告指，3月初召開的人大會議未帶來驚喜，《政府工作報告》和「十五五」規劃綱要有關內房市場的論調仍以「風險化解」和「穩定」為關鍵點，但未對提振房價或恢復購房信心釋出更強烈意願，且「止跌回穩」一詞已有一段時間沒有用。但好消息是，投資者原本期望已不高。內房板塊短期內可能表現落後大市，或在4月初恢復強勢，屆時投資者將為4月底的政治局會議，即下一個政策時間窗口做好布局，雖然預期不高，但市場可能會出現投機情緒並推高股價。而歷史上，政府通常是在政治局會議上調整對該板塊的基調。摩通首選股是華潤置地(01109)、華潤萬象生活(01209)和中國金茂(00817)，儘管在政策驅動的反彈中，國企中國海外(00688)和民企龍湖集團有更大的上行空間。
　
　　摩通又認為，內地下一步政策舉措將推出旨在降低首次購房者或多孩家庭購房成本，例如按揭貸款或稅收補貼的措施。此政策目標更多是從社會角度出發，而非為了刺激房地產市場本身。
　
*李偉傑：銷售未見顯著改善市場仍有戒心，中海外潤地續持有融創只宜小注*
　
　　天風國際李偉傑指，近日內房消息面算是正面，但整體銷售仍有待顯著改善，以較大型房企中海外為例，今年1月合約銷售約144億元人民幣，2月可能因季節性因素更只有80幾億元人民幣，在那麼多政策下，相比去年同期仍有受壓情況，可能會令市場未完全放下戒心。至於有更多政策推出，如上海將商業用房最低首付比例調整至不低於30%，雖然會對銷售有幫助，但未能逆轉投資市場的想法，可能要等待更好的營運數據公布，才吸引到投資者更長線關注。其中有國企背景如中海外及潤地都屬偏穩的內房，若有貨可考慮繼續持有，但在現時大家都蜂擁至AI股時，不宜再加注內房股，以免錯失其他投資機會。
　
　　至於融創此類有債務問題的內房，李偉傑指，可考慮小注買一隻，始終它們仍面對境外債或負債問題，未必適宜重倉，不過若用時間等待債務撇清，公司或能重新上路。當然若看基本因素這些股份的確仍然「麻麻」，融創每月銷售狀況仍未重回正常大型內房水平，只可繼續炒作其帳面虧損大幅降低，事實上其可持續營運上則未見曙光，始終每月收益都不理想，若再有新發展，資金壓力較大，小注買入也只博往後出現債轉股等狀況。
　
　　內房股今日普遍下跌，中海外跌2.91%收報13.03元，潤地跌1.99%報30.48元，龍湖跌3.83%報9.04元，融創中國跌3.31%報1.17元，越秀地產(00123)跌3.27%報4.14元，萬科(02202)跌2.91%報3.34元，碧桂園(02007)跌1.59%報0.31元，中國金茂跌2.76%報1.41元，綠城中國(03900)跌3.6%報10.45元，新城發展(01030)跌2.23%報2.19元，惟雅居樂(03383)升1.85%報0.275元，世茂(00813)升3.39%報0.183元，富力地產(02777)無升跌報0.53元。
　
撰文：經濟通市場組、中國組、採訪組、李崇偉　整理：李崇偉
《經濟通通訊社18日專訊》