樓市續調整 承接力還看失業率

　　本港樓市在內外夾擊下調整，個別二手單位更低市價逾10%成交。根據過往5年經驗，在剛性需求下，樓價有一成折讓便有承接力。但當前經濟嚴峻，樓市能否企穩，還看失業情況。

過往調整經驗 跌一成有承接

　　中美貿戰持續升級，本港暴力示威不息，都挫損本港樓市需求與氣氛，擴大準買家與業主的議價空間。日前東涌有投資者為減低持貨量，將其中兩個單位分別以低市價16%和18%出售。

　　面對後市不明朗，準買家仍入市，原因有二。其一，房屋剛性需求大。以最新數字為例，2009年至2016年間每年結婚個案有逾5萬宗，意味以萬計新家庭需買樓或租屋；同期平均每年有逾7萬名嬰兒誕生，令部分家庭需要換樓，推升房屋的需求。

　　其二，本港土地供應短中長期都不足，長遠支撑樓價，而據差估署的數字顯示，2015年和去年樓市分別調整9%和逾11%就見底回升。

　　據中原城市領先指數（CCL），樓價自6月底見頂後，至今下調逾2.6%，業主肯以逾一成折讓出售單位，以這兩次經驗相比，樓價有一定吸引力。

　　然而，過往兩次經驗顯示樓價下調約一成就見底，今次樓市調整是否也會如此？恐怕不宜過早樂觀，因為之前兩次失業率都穩定在低水平，不涉及飯碗不穩問題，而當前經濟卻急速轉差、失業率或較快攀升。

　　貿戰令本港經濟持續放緩，疊加暴力示威衝擊，嚇怕旅客，令8月份訪港旅客按年大跌近40%，市民也不敢外出消費，導致7月零售銷貨總值下挫11.4%，對經濟雪上加霜。貿戰非港府可左右，反修例風暴仍未見出路，遊客不知香港何時才回復平靜，恐更不敢籌劃聖誕來港旅遊，令本港零售繼續尋底，故旅業及零售業員工已被迫放無薪假。

　　事實上，零售、住宿及膳食服務業的失業率，自今年初起便比其他行業率先上升，由3.4%低位升至5至7月的4.3%；同期進出口貿易業失業率亦由2%，升至2.6%。若中美貿戰持續惡化、暴力示威仍找不到解決方案，貿易、旅遊、零售業失業率恐都將惡化加速，屆時財爺陳茂波的憂慮或將成真，即整體失業率亦見急升。

風暴未見出路 重創旅業零售

　　若失業率短期急升，屆時樓價跌幅可能不止10%，故準買家不宜只參考過去5年樓市經驗，更要密切留意經濟和失業率走勢，以及本身工作的穩定等，審慎計算供款與財務風險承擔能力。

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