按盤價 
《經濟通通訊社２６日專訊》內房股近日陸續放榜，業績表現迥異，其中華潤置地
（０１１０９）去年盈利按年升近１２％至３１３﹒６５億元人民幣，末期息增近２％至
１﹒２４３元人民幣，今日股價曾飆逾６％至２５﹒９元。龍湖（００９６０）日前公布去年盈
利跌４７％至１２８﹒５億元人民幣，末期息削七成至０﹒２３元人民幣。內房股是否只要識揀
仍可吼呢？值得一提，昨日市傳內地不久就會有地產相關文件出台，推動融資協調機制落地，《
路透》亦引述知情人士稱，監管機構已要求銀行６月底前完成審批融資「白名單」內的住宅項目
及放貸，另傳中央有可能取消一線城市非核心區域限購，對內房幫助有多大呢？
＊潤地去年盈利升近１２％，末期息增近２％至１﹒２４３元人幣＊
華潤置地公布，去年公司擁有人應佔盈利約３１３﹒６５億元人民幣，按年升１１﹒７％，
扣除投資物業評估增值後的核心股東應佔盈利為２７７﹒７億元人民幣，增長２﹒９％，每股盈
利４﹒４元人民幣，末期息１﹒２４３元人民幣，增近２％，全年共派１﹒４４１元人民幣。營
業額約２５１１﹒３７億元人民幣升２１﹒３％，毛利約６３１﹒６２億元人民幣升１６﹒３％
，毛利率為２５﹒２％，下降１個百分點。
集團年度實現物業簽約銷售額３０７０﹒３億元人民幣，按年增長１﹒９％，實現簽約面積
１３０７萬平方米。截至２０２３年底，集團已銷售尚未結算的營業額為２８４１﹒５億元人民
幣，有待陸續於２０２４年及往後年度結算。截至去年底，集團淨有息負債率較２０２２年底下
降６﹒２個百分點至３２﹒６％，加權平均債務融資成本下降１９個基點至３﹒５６％，創近
１０年新低。
＊龍湖去年盈利跌４７％，末期息削七成至０﹒２３元人幣＊
龍湖亦於上周五（２２日）公布業績，去年純利１２８﹒５億元人民幣，按年跌４７﹒３％
，每股基本盈利２０７分人民幣，按年減少４９﹒２６％。末期股息每股派０﹒２３元人民幣，
按年大削７１﹒３％，連同中期息０﹒３２元人民幣，全年共派０﹒５５元人民幣，按年減少
５１％。期內收入１８０７﹒３７億元人民幣，跌２７﹒９％；毛利３０５﹒８４億元人民幣，
跌４２﹒３％，毛利率１６﹒９２％，跌４﹒２５個百分點；合同銷售額１７３４﹒８８億元人
民幣，跌１３﹒９％。集團現時淨負債率為５５﹒９％，在手現金為６０４﹒２億元人民幣。
另合景泰富（０１８１３）及建業地產（００８３２）齊發盈警，合景泰富預期去年虧損不
超過１９０億元人民幣，比２０２２年度虧損約９２﹒４１億元人民幣擴大，主因內地房地產市
場表現持續不利，導致去年錄毛損率、物業項目減值增加、投資物業公允價值虧損增加、融資成
本增加等。建業地產則預期去年虧損介乎２８億至３８億元人民幣，而２０２２年同期虧損３８
億至４８億元人民幣，主要受宏觀經濟形勢及房地產市場下行的綜合影響，導致整體已確認收入
規模下降，收入未能覆蓋成本費用支出等。
＊傳或取消一線城市非核心區域限購，推動融資協調機制落地＊
另方面，據內媒《券商中國》報道，昨日上午有市場傳聞稱，不久就會有地產相關文件出台
，全面聚焦兩個方向：一是全面取消核心城市的限制性政策，二是推動融資協調機制落地。報道
引述業內人士指，一線城市非核心區域的限購政策有可能取消，但目前可能還處於研究階段，關
鍵是如何界定「核心區域」；至於房地產融資協調機制方面，報道引述銀行人士指，機制正在落
地，後續還要觀察融資規模能否有效放大。
另據《路透》引述知情人士稱，中國監管機構從上周開始敦促銀行加快審批融資「白名單」
內的住宅項目貸款，要求銀行在６月底前完成所有貸款的批准和發放，民營房企和國營房企應一
視同仁。報道指，銀行為了避免大幅增加對房地產行業的信貸敞口，在「白名單」機制出台後，
最初只是調整了對民營房企現有貸款的還款計劃，包括展期和降低利率，即便發放貸款，銀行也
只會對大城市的「白名單」項目發放。但在監管機構發出指示後，有民營房企人士表示銀行態度
發生了轉變，銀行告知其公司最快將於本月底發放新信貸。報道又引述消息人士統計，包括民營
和國營房企在內，「白名單」計劃合共需要約１﹒５萬億元人民幣融資。國家金融監管總局未回
應報道。
此外，深圳市規劃和自然資源局發布關於停止執行《關於按照國家政策執行住宅戶型比例要
求的通知的通知》，此舉意味著執行１０多年的被稱為「７０９０政策」在深圳正式退出。該政
策要求住宅項目中９０平方米以下住房面積佔比需達７０％以上，旨在調整房地產市場供應結構
。深圳曾逐步放開有關政策，包括２０２３年出讓的多宗地塊已不再設限。分析指，在「
７０９０政策」取消後，未來大戶型供應可能會進一步增加。
＊惠譽：融資支持政策局限項目層面，難化解行業融資缺口問題＊
不過，評級機構惠譽發表最新報告指，內地民營房企受合同銷售疲弱影響，繼續面臨融資壓
力，而政府提供的融資支持只局限於項目層面，無助房企母公司運營，在「城市房地產融資協調
機制」指導下，地方政府紛紛提出「白名單」項目，促請銀行考慮放款，不過，大部分陷入困境
房企的項目均未能符合「白名單」資格，因此機制只能適度改善部分房企的外部融資狀況。
惠譽又指，當局推出的融資支持政策，主要針對國有房企及龍頭民營房企，加上股市、樓市
下行，相關政策不足以化解房地產行業融資缺口問題。
＊溫傑：內房最大問題仍是銷售欠佳，惟中海外或可博業績買入＊
凱基亞洲投資策略部主管溫傑表示，央企與民企內房業績表現差天共地很正常，因央企沒有
債務問題，賣樓表現也較好，其中華潤置地更有來自商場等投資收益，故２０１９至２０２２年
盈利及收入仍能穩步增長，不過恒大（０３３３３）及碧桂園（０２００７）等同業違約及清盤
的消息始終對內房投資氣氛多少會有影響，故華潤置地股價以橫行為主，今日急升過後升幅亦收
窄。另一央企中海外（００６８８）亦快將公布業績，也可留意，其股價正處低位，若想博業績
理想也可現價買入，但其投資收益料比華潤置地遜色。總之，此類央企內房起碼賣到樓，業績應
不會太差，中長線更可受惠更多民企內房退出市場，銷售隨著剛性需求復甦而好轉，相反，民企
內房就算沒違約或清盤，銷售大跌下業績差自然減派息。不過，若論派高息，不如吼內銀及電訊
股，未必要買內房股。
另溫傑指，內房現時最大問題是銷售欠佳，當局推出融資「白名單」要求銀行向房企放貸，
只會增加其債務，但一直賣不出樓沒錢還債，只是將問題延後。至於有傳中央可能會取消一線城
市限購，對內房幫助也不大，一線城市樓市表現本已較好，反而三、四線城市有大量爛尾樓及庫
存，因此內房股價也沒太大反應。事實上，經濟未完全復甦，市場信心未恢復，樓價亦難升，相
信樓市要一兩年後才會好轉。
內房股今日表現各異，其中華潤置地升２﹒２６％收報２４﹒８５元，龍湖升３％報
１０﹒９８元，中海外升１﹒２９％報１０﹒９６元，惟雅居樂（００３３８３）跌４﹒１７％
報０﹒６９元，越秀地產（００１２３）跌２﹒４５％報４﹒３８元。
撰文：經濟通市場組、中國組、採訪組 整理：李崇偉
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