【回顧展望－樓盡六壬】樓價高位回落三成，減息利好明年可轉勢？

　　《經濟通通訊社記者柳英傑２０日報道》２０２４年樓市受惠於財政預算案全面「撤辣」、
《施政報告》放寬「新資本投資者入境計劃」及減息周期開始，今年樓市交投有所回暖，一手及
二手私人住宅登記量同創３年新高，惟今年樓價仍於歷史高位回落近三成，全年樓價暫累跌
６﹒８％。美國將放慢減息步伐，高息環境將持續，明年樓市能否轉勢止跌回升？機構普遍預期
明年樓市回穩，預料明年樓價可回升５－１０％，惟仲量聯行及大摩均看淡明年樓市，仲量聯行
料明年中小型住宅及豪宅樓價均跌約５％，大摩則料明年樓市先跌後回，全年樓價僅持平。
　
＊港Ｐ年內累減０﹒６２５厘＊
　
　　回顧２０２３年７月，美國宣布加息後港銀亦隨即上調最優惠利率至５﹒８７５厘，以借貸
額５００萬元計，加息前及加息後的每月供款額相差約１﹒６％，而全期利息支出則上升２０萬
元，即約４﹒１％。由２０２３年７月到２０２４年９月息口橫行期間，時長多達１４個月，業
主均處於「捱打」局面。
　
　　直到今年９月美聯儲啟動減息周期，美國年內連續３次減息，共已減息１厘，同時本港銀行
最優惠利率亦已累減３次，共減息０﹒６２５厘。但根據美國議息聲明，今年美國減息累計１厘
後，明年減息步伐將會減速，減息周期將延續至２０２７年。中原按揭指出，預期明年美國將進
一步減息，幅度可達０﹒５厘至０﹒７５厘，明年美息可望回落至４厘以下水平。美國續減息，
料港Ｐ將進一步下調０﹒２５厘後完成減Ｐ周期，屆時港按息將減至３﹒２５厘。
　
＊財政預算案全面撤辣提振樓市＊
　
　　２０２４╱２５年度《財政預算案》於今年２月公布，同時為今年樓市帶來一支「強心針」
，財政司司長陳茂波當時就宣布所有樓市「辣招」即日起撤銷，金管局更調整自用住宅物業及非
住宅物業按揭成數，價值３０００萬元或以下的自用住宅物業的按揭成數上限調整至７成。
　
　　樓市撤辣後市場反應明顯，撤辣後３個月，一手成交量逾７３００宗，較撤辣前３個月大幅
急升逾２﹒７倍。二手住宅交投同樣向好。撤辣後２個月，二手住宅錄９８８８宗成交，較撤辣
前２個月錄４９２０宗，升約１０１％。
　
　　另外，當時政府就強調不擔心「辣招」全撤後樓市會再掀起炒風。事實上，當時樓市出現不
少「摸貨」成交，物業種類涵蓋住宅至到工商舖，其中荃灣翠濤閣就有業主買入單位僅２０日，
將單位以４３０萬元「摸出」，成為撤辣後首宗曝光「摸貨」成交。反映撤辣後市場似乎未有如
政府預期。當時大型銀行為求保障自身利益傳出停做「摸貨」按揭，即承接「摸貨」的下一手買
家，或會未能承造按揭，令當時炒風有所緩和。
　
＊施政報告為樓市引活水＊
　
　　繼《財政預算案》出台多項提振樓市政策後，於今年１０月的《施政報告》中提出放寬「新
資本投資者入境計劃」容許投資５０００萬元或以上住宅物業，計算入投資總額上限為１０００
萬元，以及放寬住宅物業按揭成數上限至七成。配合政府近年推行「搶人才」方針，一連串政策
推動下整個樓市交投活躍，特別豪宅最能受惠。
　
　　《施政報告》出台近一個月內，全港２１個新盤合共錄得約７５宗樓價逾５０００萬元成交
，涉及金額逾７１﹒７億元，較《施政報告》公布前一個月錄得約４５宗及３６﹒３億元，分別
上升近７成及近１倍，估計當中不乏內地買家或國際投資者，當時甚至單日連錄３宗逾億元成交
，包括保利置業（００１１９）「瑧譽」、長實（０１１１３）波老道超級豪宅「２１　
ＢＯＲＲＥＴＴ　ＲＯＡＤ」均錄成交。
　
＊金管局助建期買家上車＊
　
　　除卻上述兩大重磅報告提出的「托市」政策外，金管局亦有措施支持。當中包括推出物業按
揭貸款逆周期宏觀審慎監管措施、推出９項措施支持中小企、豁免按保計劃下的業主自住要求，
將物業出租等等。
　
　　在過去三年，官方住宅樓價從高位下調超過２５％。部分買入樓花住宅物業並選擇建築期付
款的買家，在申請按揭貸款時，可能遇到物業估價低於成交價的情況，面臨需要「抬錢」上會的
情況。所以金管局在近日，推出一次性特別安排，銀行可以向合資格用家提供最高８成的按揭貸
款，以及上調「供款與入息比率」上限至６成。
　
＊長實追收撻訂買家差價＊
　
　　在過去三年，官方住宅樓價從高位下調超過２５％。於高位一是「抬錢上會」二是「撻訂離
場」，不過就算「認輸」撻訂離場的買家亦並非沒有「手尾」跟進。於今年８月，長實旗下洪水
橋新盤＃ＬＹＯＳ，傳出向撻訂買家「追收差價」事件，即發展商在收回單位並減價售出單位後
，業主需要補回重售後的差價。最終事件在長實執行董事趙國雄表示，集團與有困難的買家商討
解決方案，盡量協助上會。同時其他發展商當時亦宣布並不會追收撻訂買家差價，事件得以平息
。
　
＊樓價跌回約８年前低位，明年料止跌回穩＊
　
　　差估署１０月私人住宅售價指數報２９０﹒１點，按月回升０﹒６％，暫終止５連跌，惟由
年初至今已累跌６﹒８％，並跌回約８年前、即２０１６年水平。但對於明年樓價走勢，各大代
理以及大行普遍看好。滙豐環球研究指出，預計２０２５年樓價將按年上升５％。戴德梁行就指
出，２０２５年若息口能夠持續向下，以及股票市場表現穩定，明年住宅成交量有望比今年提升
５％－８％至５﹒６萬－５﹒８萬伙水平，支持整體樓價反彈約５％。
　
　　至於中原地產表示，預測明年樓價有望見底回升，全年看升約１０％，租金料升約５％；美
聯地產則指出，展望２０２５年，多項利好因素湧現，預期明年樓價回升約５％，租金再升６％
，「租金升、樓價跌」的背馳現象繼續出現。
　
　　仲量聯行與大摩則持有相反意見，仲量聯行料明年中小型住宅及豪宅樓價均跌約５％，大摩
則料明年樓市先跌後回，整年樓價持平。
　
＊料負資產宗數約１０萬宗，接近沙士時水平＊
　
　　金管局於１０月公布第三季末負資產宗數為４﹒０７萬宗，較第二季末３萬宗上升約
３４﹒４％，創自２００３年第四季後近２１年新高。仲量聯行香港主席曾煥平表示，預料目前
負資產情況較政府估計的２至３萬宗嚴重，預計連同財仔及發展商２按等財務公司計，料目前約
有１０萬宗，已接近２００３年沙士時水平。
　
＊啟德或成明年供應重鎮＊
　
　　地政總署於１１月份批出１０個項目預售樓花同意書，合共提供５５２１個單位，數目較
１０月１６３３伙按月大幅上升約２﹒３８倍，並創自２００２年１１月後的２２年新高。截至
１１月底，市場仍然有２﹒２３萬伙的貨尾單位，令到全新而隨時可銷售的單位數目達３﹒８８
萬伙，按月增加約１３％。據統計，單單四大發展商包括新地（０００１６）、長實、新世界
（０００１７）、以及恒地（０００１２）預告將於明年推出的新盤單位數量就已達１﹒５萬伙
。當中供應最多的地區為啟德區，該區明年料錄３７７２伙單位推出市場。